中關村約100平米辦公單元來訪客增加，部分小企業能接受3.5元/平米/日左右租金
電話咨詢量大增，但簽約量平穩
北京航天精密大廈（查看地圖）是中關村地區一座已有10年樓齡的老樓，今年3月被京廈廣業房地產經紀公司接手代理，向市場推出了部分空置面積。由于該樓戶型分割以小戶型為主，在“住宅禁商”政策頒布后幾周，頻頻有小企業工作人員前去看房。
據了解，該樓屬于次甲級，標準層面積1800平方米，被分割成若干個小戶型單元，最小面積僅33平方米，70%戶型在100平方米以內。該項目管理部相關負責人告訴記者，近兩周電話咨詢量比以前增長了30%.以前每天只有一、兩撥客戶到場看房，現在平均能有五、六撥。但簽約量并沒有來訪量那樣出現較大增長。
“一部分客戶已簽約，但大部分還在洽談。還有一部分看后沒成交。主要原因是3.5元/平方米/天的租金一部分小企業接受不了。”
記者隨后又探訪了中關村其他幾個有小戶型的寫字樓。去年入住的天創科技大廈（查看地圖）是甲級寫字樓，有一半左右的戶型是85平米的小單元，目前還有部分空置戶型。現場一位王先生告訴記者，他們現在的辦公室在一棟商住樓里，該樓也是按寫字樓設計的，品質還不錯，每平方米日租金不到3元。但老板擔心明年年檢通不過，所以派他來看看別的寫字樓。
王先生表示公司雖規模不大，但經營業績不錯，可承受天創3.8元/天/平方米的租金。“我們想租三個相鄰的小面積單元。”王先生說。
當記者離開時，在大樓門口又碰到了兩個手拿戶型圖的客戶，他們則搖頭說，“每平方米日租金3.8元的價格太貴了。”
位于雙安商場后面的鑄城大廈，今年3月被列入中關村科技園區小企業創業服務樓試點，符合條件的高科技企業入駐可享受0.5元/平米的租金補貼，租金為1.9-2.2元/天/平方米。現在6000多平方米的服務樓面積已租賃完畢，企業再入駐只能接受2.8元/天/平米的團租價。
甲級寫字樓小戶型銷售更快
在中關村甲級寫字樓銷售市場上，小戶型銷售速度也遠高于大戶型。
與天創一街之隔的大恒科技大廈（查看地圖），原來南座7層以下可散售，有80-100多平米的小戶型。記者近日在大廈銷售處看到，一位買家正在洽談一套160多平方米的單元。銷售人員對記者說，這是最后一套小戶型，現在只剩6層四套200平方米左右的單元，此外就是整層。
而今年5月剛推出的新項目———紫金數碼（查看地圖）園，銷售人員也表示目前100平方米左右的單元已所剩不多，以200平方米左右及以上的戶型為主。
“住宅禁商”利好乙級和丙級寫字樓
關于小戶型寫字樓熱銷的原因，北京京廈廣業房地產經紀公司董事總經理金茜分析認為，住宅禁商只是其中原因之一。這條禁令影響最大的主要是乙級和丙級寫字樓。目前，北京市場上甲級寫字樓平均租金4.8元/天/平米，乙級3.3元/天/平米，丙級2.5元/天/平米，而純住宅租金在1.5-2元/天/平米。因此，從住宅里搬出的小公司，多半會選擇價位比較接近的丙級寫字樓，而從商住樓里搬出的公司，則多選擇乙級寫字樓。從戶型來看，小企業需要30-80平方米辦公面積，這是乙級、丙級樓里最常見的戶型，也最吻合小企業的需求。
目前市場上某些甲級或類甲級寫字樓，部分單元也設計成100平方米以內的小戶型，會吸引一些小企業。“但通常都是發展了5年以上，有一定實力的小企業，能承受甲級寫字樓較高的租金。”
金茜認為，“甲級寫字樓小戶型熱銷，主要還是投資客的作用，與住宅禁商令關系不大，在住宅里辦公的小企業很少買得起甲級寫字樓。”她表示，國家對住宅實行宏觀調控后，一部分投資客轉向投資品質較高的甲級寫字樓，小戶型往往最搶手。“此外，也不排除一些有實力的小企業購買，畢竟買比租劃算。”金茜說。
■解決之道利用空置寫字樓建服務樓官方透露，今年將推出4至5個創業服務樓
中關村不動產商會秘書長吳恒潔也持同樣看法。“中關村地區注冊的80%是中小企業，它們需要價格便宜、面積適中的辦公樓。首個小企業創業服務樓供不應求就是一個很好的證明。”他說。
但目前服務樓已租賃完畢，其他寫字樓小戶型也消化得很快，將來小企業該去何處辦公？吳恒潔表示，現在中關村、CBD批地都很難，地價高，即使再有土地推出，高額的地價也只能把項目定位在高端甲級樓。“中關村小企業主要在孵化器或民宅里度過創業階段，但孵化器是政府投資的，物力有限，現在民宅也不再允許辦公。所以最好的解決辦法就是動用社會資源，用目前市場上存在的寫字樓空置面積做小企業創業服務樓。”他透露今年還將選4-5個樓來做服務樓，目前正在選擇中。
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