“政府對外資投資加以管理，從政策層面來講，是為了規避一些市場風險，而從市場層面來講，外資投資速度放緩，對寫字樓市場會有一些影響。”
京城寫字樓市場在短短的一個月內經歷了政策的“冰火兩重天”。
6月19日，北京市工商局發布通知(第14號文件)，要求“暫停利用居民住宅從事經營活動的登記注冊”的條款，明文規定不允許住宅樓作為辦公用途。
然而，7月24日出臺的“171號文”可能又讓剛剛到來的喜悅褪色了幾分。因為，外資投資中國房地產的重頭戲之一就是寫字樓，限制外資就意味著限制寫字樓的客戶。
一冷一熱，一喜一憂，京城房地產市場正在悄然生變。
營銷破局
“住宅禁商的消息一傳出，我立即開始組織同事對北京朝陽區的商住樓進行調查統計。”北京第五廣場的營銷總監孟志昕說。
第五廣場位于東二環商務帶，是可以與國貿中心、華貿中心、銀泰中心和凱晨廣場相提并論的甲級寫字樓。
而據孟志昕的調查顯示，僅朝陽區一個區用于商住兩用的樓盤數就已經多達110個。
“在北京有65％以上的公司是在住宅樓里面從事經營辦公的，占有的面積估計不少于1200萬平方米，如果以海淀區為例的話，所有具有辦公性質的物業項目的建筑面積有1300萬平方米，而純寫字樓在海淀區只有500萬平方米。”北京中原地產寫字樓部副總經理蔡慧健日前透露。
實際上，近兩年寫字樓市場的一度低迷也是眾所周知的。住宅禁商政策是一個全新的轉機。用業內人士的話說，“這個政策是商住樓的滅頂之災，卻是寫字樓春天的信號。”
“如果這么多的商住項目中的商務辦公人士能夠都遷入寫字樓內辦公，在一定程度上會大大的增加寫字樓的需求量，特別是乙級寫字樓的需求會相對突出，而甲級寫字樓入住率也會有所增加。”孟志昕分析。
“今年，寫字樓的供應量其實很多，存量也很多。住宅禁商無疑能夠緩解這種供求壓力。”蔡慧鍵說。
據最新數字統計，今年內，北京寫字樓供應大增，在CBD地區、中關村、金融街、亞運村、內城區域會有超過1000萬平方米的供應量。
而據高力國際的數據表明，今年整個寫字樓市場存量將達到1130萬平方米。
記者從高力國際提供的報告中看到，在今年第二季度寫字樓市場主要交易的列表中，最大的一宗是日本Replus株式會社收購華貿中心1、2號字樓12.4萬平方米的面積，交易額達到了24億元。
“我們現在已經服務的一些項目中，有些背景都是外資投資商或者是與外資投資者聯手的。”世邦魏理仕辦公樓業主服務部董事房煒認為，外商投資對于高端寫字樓的發展還是很大的，“去年，幾個比較大的項目成交都是外資購買。”
例如去年美林集團3000萬美元入股銀泰中心，摩根士丹利在北京的最大一筆地產投資落在了富力城，新加坡嘉德置地集團相中中環世貿等等。
“政府對外資投資加以管理，從政策層面來講，是為了規避一些市場風險，而從市場層面來講，外資投資速度放緩，對寫字樓市場會有一些影響。”房煒說。
高力國際投資業務部助理董事黃卓偉則分析，因為散戶投資者通常都有跟風意識，一旦外資投資步伐放緩，就意味著后續的大量投資者的觀望，寫字樓開發商的壓力不言而喻。
基金暗涌
“CBD、燕莎區域作為海外基金整棟購買項目租賃的主要區域，將會在一定程度上影響到這兩個區域的寫字樓市場。”北京高力國際物業服務有限公司執行董事高曉暉女士坦言，今年近50%的新增項目都出自這兩個區域。而最近營業稅征收的交易界定時間從2年延長至5年，客觀上延長了一些投資型物業在租賃市場上存在的時間，因此CBD租賃市場項目之間的競爭壓力不可小視。
“中關村的供應勢頭逐漸減弱，未來可能會面對階段性的斷檔，新的項目量不是很大，因此預計未來整體空置率有可能會保持小幅下降的趨勢。”高曉暉指出。據該機構統計，中關村上個季度的空置率下降了兩個百分點，為16.09％，已略低于CBD地區。
而對于朝陽門與東二環、長安街沿線以及亞運村地區，由于外資進入或者是商住樓相對較少，以及定位明晰等多種因素，受政策的影響不會像CBD、中關村那樣大。
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