中國分時度假游走在陷阱和“錢景”之間
原本想開開心心外出度假的宋先生，這幾天卻開心不起來了。
“五一”黃金周前夕，他從上海自由之旅購買了2萬元10年期的RCI分時度假產品，但回家研究后，妻子對分時度假產品不滿意，要求宋先生退貨。“在RCI規定的可退貨期內，我到自由之旅退貨，結果被拒絕，還引發了一系列麻煩，假如要告上法庭，又沒有相關法律保障，讓我對分時度假產生懷疑。”宋先生頗感委屈。
近期，廣東東莞也出現分時度假陷阱，公司以邀請參加會議旅游等名目讓消費者前往，再大肆推介易名為“假期擁有”的“分時度假”。
對此，RCI、II等國際知名分時度假企業大呼冤枉，表示自己有一套完整的盈利模式，并非欺詐。
分時度假商不賺傭金
分時度假是指游客先行付費，獲得每年旅游目的地酒店一段時間的住宿權，游客擁有多個目的地選擇權，選好目的地，只需提前向分時度假公司提出申請，分時度假公司就可為游客安排好房間。
有資料顯示，分時度假進入中國已10多年，1995年，全球最大分時度假企業——美國RCI公司開始在中國開展業務。
2003年，市場投機、欺詐性銷售、非法集資等問題嚴重，分時度假投訴達高峰。很長時間以來，分時度假在中國旅游市場一直背負著“罵名”。
《第一財經日報》記者在采訪中了解到，分時度假之所以反復涉及欺詐事件，根本原因就是“傭金作祟”。根據分時度假盈利模式（如圖所示），國內分時度假企業一般將產品先分銷給旅行社，旅行社直接銷售給客戶。正是旅行社這個環節，他們是靠銷售提成賺利潤，就造成了強迫銷售、價格不透明、拒絕“退貨期”退貨等問題。
但事實上，正規的分時度假企業是根本不賺取傭金的。
“很多人對我們有誤解，覺得我們拼命推銷產品，為了拿傭金。其實我們與傭金根本無關，我們的盈利來自兩大業務，一是為客戶提供專業咨詢服務，包括為開發商進入市場進行包裝運作，這是主要收入，另一項則是通過交換平臺獲取收入，即業主購買產品后支付交換費。”RCI東北亞區市場發展副總裁葉樹強點出了企業盈利的根本來源。
葉樹強透露，目前RCI在中國只有自由之旅、海航集團和北京頂級等少數幾家分銷商，考慮到不要讓消費者有高價陷阱誤解，RCI特意制定了一套不讓消費者感到購買壓力的銷售流程，即給客人購買產品后5天的“冷靜期”，“冷靜期”內可退貨，且RCI不主張強制兜售。
RCI亞太區法律及政府關系副總裁劉舜音表示，考慮到中國市場的狀況和法律制度等不成熟因素，所以RCI特意制定了由RCI向開發商租賃物業并作為獨立第三方向消費者提供保障的制度。
類似地，II公司也制定了10天“冷靜期”內退貨、第三方保護買主定金和計劃期間保護買主使用權的幾項保護措施。
新型旅游地產投資方式
據了解，在歐美地區，物業有時可分割產權出售，比如一個物業出售給50個買主的話，每個買主都是1/50的產權擁有者，且物業還可以IPO，每個業主都變成股東分享收益。所以，分時度假還是一種不錯的投資方式。
業內人士指出，中國經濟的快速發展創造了持續性的度假消費需求，目前住宅及商業地產進入盤整期，開發商和酒店經營者需要一種創新方式來投資和開發新收入渠道，而旅游房地產和度假權益是一種獨特的商業模式。
而對于存在入住率波動、難留住回頭客、新競爭者增多等問題的酒店管理者來說，度假權益模式可以有效利用閑置的酒店房間，有助于與客戶建立長期關系、使產品變得多樣以吸引高端客戶等。
RCI公司給記者展示了一份度假地產運營模式比較圖，圖中顯示，開發-銷售產權模式，其投資回收快，但需統一回租否則難以經營。以旅游景點、商務地產酒店、度假村投資人持有為例的開發-持有運營模式，優點是投資者保留全產權和長期經營權，但客源不穩定,受季節性影響大、產品同質化嚴重且投資回收期長。
而開發-銷售度假權益模式，可提供發展商額外的投資回報——高回報率、多收入來源、入住率普遍提高、當經濟或旅游業不景氣時度假權益物業收入基本不受影響、會員享受度假權益交換的廣泛選擇。五星級酒店投資回報率為每年6％～8%加資產增值，普通出售產權的房地產項目為20%，度假權益時權酒店則為25％～35%且可多次再售，重復獲取回報。
但這必須以健全立法以保護消費者權益和市場健康發展為重要條件。
潛力巨大 隱患不小
有數字顯示，分時度假是目前全球旅游業發展最快的一部分，整個行業全球銷售額100億美元，銷售度假權益的度假村每年平均入住率達85%～90%，在中國，蘊藏著巨大的發展機遇。
中國目前旅游業產值1840億美元，與旅游相關的國民生產總值（GDP）增長超過30%，休閑費用支出增長40%，達到320億美元，國內旅游8.58億人次，而美國為11.40億人次，業界預計中國10~15年內將超過美國水平，至2025年，中國將有8700萬個家庭（2.65億人）成為中產階層，度假村數量在2010年將達855個，年銷售額將達56億美元。
盡管潛力巨大，但中國市場目前仍存在相關法制不健全、市場混亂、消費者認知度淺等弊端。在目前還不成熟的市場環境下，不少業者表示不敢輕易投資或購買分時度假。
另外，業內分析人士指出，雖然RCI、II等國際大型分時度假企業都盡力制定了保護消費者權益的制度，這些企業的品牌也值得認可，但其對下游分銷商的控制和執行力是一個問題。
在日前召開的中國度假聯盟媒體見面會上，中國度假聯盟秘書長李克夫透露，關于分時度假的行業標準即將出臺，這是業內聯盟首次公開討論分時度假問題，諸多市場弊端將有望陸續得以解決。
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