時(shí)尚商圈定位可能因炒作而成一廂情愿
“40年產(chǎn)權(quán)旺鋪”的宣傳語(yǔ)讓萬(wàn)特購(gòu)物中心充滿投資誘惑力
作為新街口商圈改造標(biāo)志性的商場(chǎng)之一，萬(wàn)特購(gòu)物中心兩周前開始招商。引人注目的是，它以產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式進(jìn)行銷售。開盤以來(lái)，眾多投資者蜂擁而至，就連在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)叱咤風(fēng)云的溫州炒房團(tuán)也介入其中。眾多以投機(jī)獲利為目的而不是為了自己經(jīng)營(yíng)商鋪的投資者的介入，給新街口商圈的定位蒙上了一層陰影。
萬(wàn)特開盤熱引炒鋪?zhàn)?/STRONG>
萬(wàn)特購(gòu)物中心在8月10日開盤當(dāng)日，吸引了兩百多位購(gòu)鋪者到現(xiàn)場(chǎng)選鋪。在記者隨機(jī)采訪的20位購(gòu)鋪者中，六成以上的購(gòu)鋪者表示所購(gòu)商鋪將做投資之用，而真正打算自營(yíng)的比較少。在中關(guān)村上班的王先生甚至專門請(qǐng)了半天假來(lái)?yè)屬?gòu)商鋪，他表示自己半年之內(nèi)轉(zhuǎn)手出去就可能賺幾萬(wàn)元。
在萬(wàn)特購(gòu)物中心開盤的第三天，記者發(fā)現(xiàn)溫州炒房團(tuán)現(xiàn)身萬(wàn)特購(gòu)物中心銷售中心，五六位操著濃重浙江口音的溫州商人，稱與萬(wàn)特購(gòu)物中心董事長(zhǎng)李在順是浙江同鄉(xiāng)，他們表示對(duì)萬(wàn)特購(gòu)物中心的短期投資價(jià)值非�？春�。據(jù)記者觀察了解，這些溫州商人購(gòu)買商鋪與寫字樓，投資額基本都在百萬(wàn)元以上，這些商人在北京已有多年投資炒房的經(jīng)驗(yàn)，這一次只不過是瞄向了新街口的萬(wàn)特購(gòu)物中心。
一位熟悉情況的購(gòu)鋪者告訴記者，萬(wàn)特購(gòu)物中心的很多商鋪、寫字樓在開盤之前已經(jīng)被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，而很大一部分便是一些來(lái)自浙江、尤其是溫州的投資商。
新街口地區(qū)是目前惟一正在進(jìn)行大規(guī)模改造，且位于二環(huán)之內(nèi)的新興商圈，優(yōu)越的地理位置和傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍是吸引眾多投資者的主要原因。
產(chǎn)權(quán)式銷售招來(lái)投機(jī)
萬(wàn)特購(gòu)物中心采用租售結(jié)合的方式，經(jīng)營(yíng)服飾的二至四層被劃分成小面積商鋪對(duì)外進(jìn)行銷售，每家商鋪面積在8平方米至20平方米之間，共有580余家產(chǎn)權(quán)商鋪，商場(chǎng)方面只留下經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)品牌和飾品的一層和負(fù)一層自主招商。
產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售形式是吸引眾多短期投資者和投機(jī)者的直接原因。根據(jù)銷售方承諾，購(gòu)買者在獲取商鋪40年產(chǎn)權(quán)后，可以自營(yíng)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售獲取收益。開發(fā)商專門組建了世紀(jì)萬(wàn)特北京商業(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，小產(chǎn)權(quán)商鋪的自主經(jīng)營(yíng)者租售需要按照管理公司統(tǒng)一的規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，比如經(jīng)營(yíng)種類限制、貨物質(zhì)量管理等。
萬(wàn)特購(gòu)物中心還為購(gòu)鋪者提供貸款服務(wù)，商場(chǎng)方面為購(gòu)鋪者提供了各種便利，但同時(shí)也方便了許多投機(jī)者。加之萬(wàn)特對(duì)外宣傳的“時(shí)尚青年服飾中心”定位，以及新街口商圈前景對(duì)投資者巨大的吸引力，短期投資趨之若鶩。
商圈時(shí)尚定位或?qū)⑹д{(diào)
目前新街口商圈已初現(xiàn)雛形，新街口地區(qū)將被打造成為30萬(wàn)平方米的青春時(shí)尚消費(fèi)圈。區(qū)內(nèi)在建的幾大商場(chǎng)也紛紛打出時(shí)尚的概念，天美時(shí)尚名店的“淘文化社區(qū)”、萬(wàn)特購(gòu)物中心的“北京青年時(shí)尚服飾中心”、星街坊的“時(shí)尚購(gòu)物體驗(yàn)”。其中天美、萬(wàn)特采用租售結(jié)合的方式招商，一半左右的商鋪產(chǎn)權(quán)對(duì)外出售。
但這種產(chǎn)權(quán)商鋪銷售形式面臨著一大難題，這就是產(chǎn)權(quán)分割出售后如何統(tǒng)一所有投資人的意愿去做經(jīng)營(yíng)定位。從目前的情況來(lái)看，萬(wàn)特購(gòu)物中心的購(gòu)鋪者多為短期投資者或者投機(jī)者，他們不會(huì)去做經(jīng)營(yíng)，而是把商鋪轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)售出去。但經(jīng)過多重轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租后，開發(fā)商、商場(chǎng)管理者、產(chǎn)權(quán)所有者、承租人四方利益關(guān)系就會(huì)變得非常復(fù)雜。商場(chǎng)也很難對(duì)500多個(gè)商鋪一一進(jìn)行具體管理，且世紀(jì)萬(wàn)特北京商業(yè)管理公司是一個(gè)剛成立的管理企業(yè)，其對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一管理水平還有待實(shí)踐去檢驗(yàn)。
近幾年，商場(chǎng)的概念炒作也比較常見，如巨庫(kù)的“體驗(yàn)式青春賣場(chǎng)”、搜秀城的“哈韓特區(qū)”等，但是炒出來(lái)的概念與商場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作卻并不一致，商場(chǎng)管理者沒有足夠能力實(shí)現(xiàn)當(dāng)初炒作起來(lái)的概念。
產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于商場(chǎng)定位的持續(xù)也將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，在此之前，采用產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售形式的商場(chǎng)也是失敗居多，典型的例子就是三年前開業(yè)的巨庫(kù)賣場(chǎng)，結(jié)果造成商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重混亂，新青年時(shí)尚的定位被徹底拋棄，產(chǎn)權(quán)分散、失去經(jīng)營(yíng)管理權(quán)是主要原因。商場(chǎng)的主體位置是應(yīng)該掌控在開發(fā)商手里的，否則難以形成整體經(jīng)營(yíng)的格局，以保持商場(chǎng)的準(zhǔn)確定位。
新街口整個(gè)商圈的時(shí)尚定位也面臨一定困難，雖然新街口地區(qū)是傳統(tǒng)的時(shí)尚消費(fèi)圈，但在街邊小店淘貨依然是消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)物的主要方式。在新街口開業(yè)半年多的新華百貨，其經(jīng)營(yíng)一直不溫不火，商圈的人氣還需要幾年時(shí)間的培養(yǎng)。在新街口不到一公里的地方，聚集了新華百貨、星街坊購(gòu)物中心、萬(wàn)特購(gòu)物中心、天美時(shí)尚名品店等4家大型商場(chǎng)，商場(chǎng)扎堆也可能導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
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