隱身于女兒“最年輕的中國首富”光環之后的楊國強，是中國第一個實踐復合地產開發的地產商。從碧桂園最初的“學校+地產”模式，到后來的“學校+會所+地產+酒店+度假”，可以說，復合地產成就了楊國強和他“五星級的家”。在這一理念下，他通過開發超大樓盤，以低買低賣的策略快速回籠資金，并實施設計、建設、裝修、物業管理一條龍開發，以降低成本，從而快速積累了巨額財富。
周瑩/文
雖然楊國強表示，作為二女兒的楊惠妍只是代表家庭持股、代表家族簽名，然而，445.1億元的身家、25歲的年齡、海歸的身份，都讓外界對這位承繼父蔭卻又至今隱于鎂光燈后的“中國最年輕的首富”充滿了好奇。隨著4月20日碧桂園控股在香港聯交所正式掛牌上市，這份好奇也延續到碧桂園集團創始人楊國強以及他一手打造起來的“五星級的家”出品方身上。
據媒體報道，17歲前楊國強從未穿過鞋，年輕時曾放牛種田、做過泥水匠。從1992年進入房地產業后，短短十余年時間，楊國強完成了從“泥水匠”到億萬富翁的完美轉身，并且為女兒打造了一個“中國最年輕的首富”的頭銜。
“學校救市”和復合地產
1992年，當時主業還是建筑承包的楊國強利用順德碧桂園股東退股的機會，毅然接盤，進入房地產業，同時創立碧桂園品牌。1993年6月，碧桂園破土動工的時候，房地產市場的低谷已經悄然來臨。面對數百幢尚未銷售的別墅，楊國強請來了當時還是新華社記者的王志綱為其指點迷津，隨后以興辦碧桂園學校為切入點，使碧桂園枯木逢春，成就了“學校救市”的說法。雖然興辦學校投入大、風險高、回報周期長，但對于當時處于“存亡關頭”的楊國強而言，投資辦學不僅打響了“碧桂園”的名號，帶動了樓盤的人氣，更重要的是，通過向每位學生收取30萬元的教育儲備金，1300多名學生為其籌到了3.9億元的流動資金，緩解了燃眉之急。
隨后，依靠整體策劃戰略與成功的企業形象（CI）定位，通過興建會所以及廣泛宣傳“給您一個五星級的家”的房地產經營理念，以學校為依托，碧桂園第一個把復合地產的概念融入到地產開發和推廣中，在提高了自身樓盤附加值的同時，也為集團的發展開拓了廣闊的前景。從最初的“學校+地產”模式到“學校+會所+地產”，再到如今的“學校+會所+地產+酒店+度假”，可以說，一定程度上，是復合地產成就了楊國強和他的“五星級的家”。
時至今日，除了已經開發的21個碧桂園樓盤外，楊國強還擁有6家酒店/度假村、2家高爾夫球會所、6個商業廣場（街）以及多個主題公園。碧桂園開發的項目都選址在風景優美的自然山水之中，這些項目又多與碧桂園的別墅區位置毗鄰，有些甚至就是一體開發的，因此，如今碧桂園已成為廣東省內熱門的自駕游景點。對楊國強而言，這又是一次“人氣+知名度”的一石二鳥。
低買低賣與產業一條龍
1999年春節，廣州碧桂園開盤，標志著楊國強帶領碧桂園第一次走出順德，從此碧桂園走上了高速發展的道路。2000年，順德碧桂園度假村開業，開始經營酒店。2001年，碧桂園鳳凰城建設，提出“別墅城市”概念。2002年，碧桂園鳳凰城開盤，創造業內銷售神話。2004年，華南碧桂園六期和南沙等4個項目同步開發。2006年，碧桂園又把版圖擴大到了廣東省外，相繼啟動占地2700畝的長沙項目和占地23萬平方米的上海項目。據稱，今年北方重鎮天津也將成為碧桂園新的目標。目前，碧桂園除了以廣東省為大本營外，還在湖南、內蒙古、江蘇、遼寧四地發展項目。近10年，碧桂園已興建3.8萬個住宅單位。楊國強正逐漸布局全國，一步步打造著自己的財富王國。
截至2007年1月31日，碧桂園擁有在建及未來土地儲備超過1800萬平方米。按照目前的開發速度，可供未來5年或以上時間的發展需要。不僅土地儲備充足，碧桂園真正的競爭優勢在于其較低的土地成本。據其招股章程透露：“我們建筑面積的土地平均成本，低于我們2006年平均售價的10％。”對比其他在香港上市的內地開發商，顯然碧桂園擁有較低成本的土地儲備。楊國強也曾總結，碧桂園成功的法寶之一就是注重成本控制。
注重成本控制的另一個表現是產業一條龍。碧桂園是一個擁有包括設計、建設、裝修、物業管理、管樁廠等為一體的大集團化企業。從一開始，碧桂園就從設計、施工、安裝、裝修到銷售、管理，形成了完整的一條龍服務，大大提高了效益。綜合開發不僅易于協調，更重要的是減少了中間環節，降低了開發成本，從而降低了樓盤的銷售價格。以2002年的鳳凰城為例，當時珠三角樓房均價為每平方米3500元左右，而其在香港發售的價格低于前者20％左右。深諳成本控制之道的楊國強，不僅通過低價策略快速回籠資金，還依仗超大規模樓盤實現集約化生產，降低成本。碧桂園在珠三角地區拿地，單幅面積上千畝是平常事，其廣州增城鳳凰城項目，甚至一度號稱“萬畝大盤”。
上市之路
碧桂園長期奉行大盤開發、單盤開發的原則，采取層層跟進的方式提高效率。華南碧桂園推出不久，碧桂園假日半島立刻跟進，隨后而來的還有南海、南沙兩個大盤項目滾動推出。再加上資金回籠迅速，楊國強一直以資金周轉寬裕而驕傲。然而，近年來，碧桂園擴張跡象明顯，由“一年一個碧桂園”變成同時開發幾個大型社區樓盤。截至2007年1月31日，碧桂園有27個發展項目分別處于不同發展階段，對資金的需求明顯加大。
2006年7月，碧桂園悄悄轉變工商登記上的“身份”，搖身一變成為外資企業。這通常是內地民企赴香港上市前的習慣做法。隨即，碧桂園開始了一系列的重組活動，剝離了學校、醫院、自來水廠及高爾夫球場的業務，成立了碧桂園控股。在此之前，從內部的股東結構來看，碧桂園屬于典型的家族企業，集團大股東基本上都是企業早期的創業者，不少跟楊國強有血緣或姻親關系。
從碧桂園控股4月3日發布的招股章程來看，重組完成之后，除了楊惠妍通過控股“必勝公司”持有59.5％的股份之外，楊貳珠、蘇汝波、張耀垣和區學銘分別持有碧桂園控股10.2％、5.1％、5.1％和5.1％的股份。若按4.78港元的招股價中間值計算，除楊惠妍以445.1億元的身家成為女首富之外，碧桂園控股的上市還成就了其他五位財產超過39億元的富人。
盡管楊國強早在2005年就將其名下全部權益轉讓給了楊惠妍，但他目前依然擔任碧桂園集團執行董事，負責制定發展策略、投資計劃以及集團的整體項目計劃。因此，他仍然是碧桂園這艘地產巨艦的實際掌舵人，只是巧妙地隱身于女兒楊惠妍“最年輕的中國女首富”的光環之后。■（《新財富》2007年05月號最新文章）
|
