500億龍門躍 黃光裕家族奇謀地產
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時間：2007-7-16 8:19:59 來源：中國經營報
作者：龍飛 我來說兩句 |
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7月9日，ST金泰（600385）以一則公告宣布了一場華麗演出的開始。
從此以后，主角黃俊欽（黃光裕的哥哥）恐怕很難繼續保持他在地產界的低調。ST金泰的公告稱，公司將向黃俊欽實際控制的公司和另外八個特定投資者發行80億股A股，發行價格確定為3.18元（人民幣，下同）。其中，黃控制的新恒基控股集團和北京新恒基房地產集團有限公司將以價值合計約為221億元(未經審計)的資產認購約70億股非公開發行股份。
按照目前A股市場對地產股的追捧程度，如果這筆交易順利完成，十年前幾乎是白手起家專注經營房地產的黃俊欽，賬面資產將有望達到500億元，一躍而成內地地產新貴。
億萬富豪資本跳躍之旅
黃俊欽為新恒基控股集團的創始人，此次新恒基擬置入上市公司的資產，囊括了黃俊欽及其關聯人名下幾乎全部的資產。
已出售予其弟弟黃光裕的北京鵬潤大廈也名列其中，另外還包括酒店項目。累計占地面積61.66萬平方米，建筑面積283.34萬平方米。新恒基地產項目每平方米占地的平均作價高達35841元，按建筑面積算也達到每平方米7799元。從公開資料上看，新恒基的項目主要集中在北京、沈陽以及廣州。就如同黃俊欽的辦公室秘書所說的：“新恒基整體上市，只是把黃總的不動產轉變成相對流動的資產而已。”在房地產泡沫越吹越大的今天，將高估值的不動產置換為流動證券，再在證券市場形成二次溢價，再次提升其價值，這是一個“精致”的操作。
按照公告的信息，ST金泰非公開發行后總股本約81.48億股，涉及的資產總價值約為246.65億元，以凈資產計算甚至超過目前深萬科的凈資產156.57億元。而黃俊欽也借此完成了資本跳躍。
公告顯示注入資產后，金泰2007年可實現凈利潤約8.28 億元，每股收益約0.10 元。有證券人士表示，如果以滬深兩市地產行業的平均估值水平計算，金泰的股價可能會跳高到近10元。而黃俊欽持有新恒基近八成股權，保守估計黃的個人資產將達到四五百億元。這個身價已經可以排在內地地產行業的前五名。
除了個人資產大幅增值外，如此次計劃獲批，還能使黃俊欽未來一段時間內的地產開發等業務獲得25億元的現金支持。一方面借殼上市，一方面融入資金，黃氏的財技果然了得。
新恒基的資本舞步
在新恒基發展歷程上我們可以看到內地房地產業資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側重國美發展，哥哥黃俊欽則專心于房地產項目。開發初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時間內資本就已增長至150億元。
北京靜安中心是此次的注資的重要項目，業內人士估計其作價起碼達到25億～35億元。其發展過程可充分展示黃俊欽資本運作的手段。
1995年，黃俊欽與靜安控股（項目原所有人）接觸，作價1800余萬美元，將靜安控股100％股權購入。當時黃俊欽并沒有付款，承諾先進場施工，自找建設資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應樓宇面積折抵股價款，屆時再辦理靜安控股的股權過戶。
1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開發資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當時尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬美元，將靜安控股股權過戶至自己名下。如此一來，通過嫻熟的財技以及各種關系，黃俊欽幾乎不花一分錢就將35億元的北京靜安中心納入懷中。
業內人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產業發展一直較為神秘，甚少通過拍賣市場購地，項目主要集中在北京、沈陽兩地，多數都通過并購或協議出讓取得，項目數量也并不多，2003年正式拍賣進入廣州樓市才引起業界關注。
此次注資的項目占地在62萬平方米左右，與雅居樂、碧桂園上市前的土地儲備相比相差甚遠，前者是1150萬平方米，后者更達到1900萬平方米。雖然新恒基的物業大多坐落在城市中心內，多數為高端寫字樓或酒店。但證券人士還是認為其221億元的估值偏高。
“如果新恒基那幾個項目都可以作價221億元，那碧桂園怎么也能過萬億元吧。”一位廣東的開發商如此調侃道。
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