時(shí)至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。借助多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者在此談?wù)勔恍?a href="http://www.390056.com/chuangyexinde/" target="_blank">心得，希望對(duì)大家的投資有所幫助。
如何評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值？
研究各種行業(yè)的成本模型，保證承租人能夠在此賺錢。
經(jīng)常被問及這樣的問題：這個(gè)鋪值多少錢？其實(shí)這個(gè)問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場(chǎng)地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
假設(shè)，我們?cè)谝粋�(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類等等。
一般而言，場(chǎng)地成本占其總成本的1／5至1／4。對(duì)于一個(gè)10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營(yíng)業(yè)額為430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營(yíng)業(yè)額對(duì)折，所對(duì)應(yīng)的單位營(yíng)業(yè)額為36元／平方米／天。按照1／5的場(chǎng)地成本、8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21024元／平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。
以上是個(gè)例子，對(duì)于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計(jì)算方法，大家可以請(qǐng)教專家，也可以自己去了解。所以，我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營(yíng)業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。
當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對(duì)于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡(jiǎn)單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會(huì)有大的差距。評(píng)估商鋪的價(jià)格，也不能簡(jiǎn)單地說是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，因?yàn)榧幢闶峭瑯拥貐^(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營(yíng)種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。
什么是好的商鋪物業(yè)？
具有如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。
好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個(gè)意義上，一些甲級(jí)商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級(jí)寫字樓的大量人流代表高尚的消費(fèi)力量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長(zhǎng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位；同時(shí)，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
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