編者按
房地產的“熱錢”、“快錢”效應，正在中國的各個階層產生作用。很多投資者發現，買房子，賣房子，輕輕松松幾年下來，就能賺到從前要用十幾年才能積累的財富。房地產的“快錢效應”，不斷地暗示著人們，這是一個很快就能賺到大錢的行業，勝過任何其他傳統行業。
然而，事實真的如此嗎？即使在利率不斷上調，首付比例很可能提高的今天？我們拮取了一些有代表性的房地產淘金故事，了解他們的經歷，我們或許可以對未來看得更清晰。
樓市就像一瓶啤酒，有多少泡沫，就有多少悲喜。從事了多年的房產中介的張先生仿佛只為品嘗樓市啤酒的鮮美而來。在三年多的時間，利用自己做房產中介的身份，他成功地通過一系列的騰挪手法，將自己的資產增加了100萬元。“合規？不合規？沒有界定吧，我一直是在政策的邊緣線內行走，你可以說我是惡意炒房，但不能說我是違規或違法。況且像我這樣做的人多了。”
在過去數年的樓市漲價潮中。經張先生之手賣出的房子大約已有40余套。現在已經從中介行當抽身而出的他已經成功“洗底”，做起專業的投資者。
炒房捷徑
“我們這一行把炒房叫做接房。把房子接到手再轉手賣出去。在樓市大熱的情況下，里面有太多的空間可以操作。”對于很多前來掛牌出售二手房的人來說，很多并沒有太多的買賣房屋經驗。只是將房子售賣的委托權交與房屋中介機構。
“從2004年開始，成都的房價就一路開始上漲。當然會有很多投資者從中賺了大筆的錢。房產中介只不過是其中之一，只是一般人會比較多想到什么溫州炒房團這樣的，很少會想到房屋中介也參與到其中。”張先生毫不介意地說。
早在2000年左右張先生就開了一家小的房產中介機構，但幾年下來生意不溫不火。但從2004年開始，成都的地產市場開始出現持續火爆的局面，二手房市場的價格也開始日日攀升。張先生發現自己發財的機會到了。
“中介在接房時會以各種理由壓低總房款——沒有一款是完美無缺的，不是嗎？這樣就為后面的炒房留出了足夠的利潤空間。”張先生表示，在隨后的幾年中，他都是以這樣的方式來操作。當售房者將房子在該中介處登記后，中介可能不會對外公布這套房源。而是在隨后與賣家簽訂了一個你經過公證的委托書。“買家只要簽訂委托書，委托中介代理賣房，就可拿到賣房款。這部分賣房款是由我們來墊出的。”張先生表示，大多數的賣家在看到可以拿到房款的情況下，都會愿意寫這樣一個委托書。正是憑借這一個委托書，張先生這樣的房產中介就可以將加了價的房子堂堂正正的賣給下家了。“這一招在樓市興旺的背景下很適合，尤其樓市泡沫最盛的時候，成都的二手住宅有將近4成左右的是被投資者買去的。我只不過是其中鏈條上端的一環。”
二手房在進入中介之手后，張先生會利用自己的渠道迅速尋找到買家。“短的時候只需要幾天，長不過一個多月，房子就能出手。”
在其間，張先生還會從增值的角度考慮，對房子進行一番美容加工。“比如舊的房子，我一般要重新裝修一下。但需要的成本也不是很大。一般來說，我花在一套清水房的裝修成本一般不超過100元/平方米。”他介紹，這種裝修主要是對門窗、墻面進行，但改頭換面之后就比以前的賣相好很多。“一般經過裝修后的房子，會有10%~20%的利潤。其后的買房人在看到這樣裝修一新的房子后，也會覺得買得劃算。”
就是通過這樣的方式，張先生從開始操作一套房開始，到最后可以同時操作三套房。“并不是所有來掛牌出售的房子我都會這樣做。一是自己資金有限，二是我也要選擇那種升值潛力最大、而接房成本較低的房子。專門做這一行，總能有機會找到這樣的房子的。其他的房子，就按常規進行，賺取中介費就行了。”
正是通過委托公證后加價售房這一方式，張先生在三年多的時間里賣出了40多套二手房。“最多的時候，我的一套房可以賺接近40%的利潤。時間前后不超過兩個月。”正是通過這樣的方式，迅速賺得了將近百萬元的炒房利潤。然后成功在這一次“洗底”中撤退。
轉戰寫字樓
在2005年“國八條”出臺，房地產調控日趨嚴厲。雖然市場一度冷清，但張先生仍未退出。后來果然在經過幾個月的市場盤整后，成都樓市又繼續一路上揚。張先生在這一行的生意一直做到今年年初左右才收手。“一方面錢也掙得不多不少了，自己的公司規模也還是那么大，但事情不少，不想再那么終日奔忙。第二也是因為成都的商品房住宅價格已經很高了，投資炒房的空間越來越小，以前那種操作模式的成本也越來越高。我現在是目標轉移到寫字樓，這里面有很多機會。就把房屋中介公司關了，做專門的寫字樓投資者。”
在張看來，從目前的價格、前景來看，成都的寫字樓更適合投資，“長短兩相宜。”
他表示，從短線投資角度來看，當前住宅投資已經不像兩年前那樣，僅憑一張排號單、購房合同就可以流通交易。產權沒有辦理下來購房合同就不能更名，營業稅、所得稅等交易成本持續增加，作為中短期投資的住宅物業，流動性越來越不理想。“持有期越來越長，持有成本越來越高。而相對來說，寫字樓能夠持續提供投資回報、投資方式靈活也相對靈活很多。”
對寫字樓的關注，張先生其實從一年前就已經開始著手嘗試了。但操作手法與房產中介的手法已經完全不同，基本就是按職業投資者的手法進行。去年他在成都的繁華地段九眼橋一帶購買了一套辦公用房。當時的銷售價在5700元/平方米左右。但一年后這里的市價已經在8000元上下。在今年5月，他以7800元/平方米的價格出手，狠賺了一筆。
雖然寫字樓的價格也在上漲，但比較起住宅其成本和升值空間還是很巨大。而經濟發展迅速的成都在吸引大量商業機構進入的情況下，投資寫字樓成為其相當看好的領域。“成都城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，個別住宅價格更是上萬元。而硬件配置較高的寫字樓每平方米售價還不到8000元，相同的價格我當然愿意投資寫字樓。”
目前張先生在寫字樓的投資上，除有直接買進賣出這樣的嘗試外。他還在成都另兩處高檔寫字樓進行了投資。兩套房都已經買下，但是租還是賣現在還沒有定。“我算過，從長線投資來看，如果每年能保證8%以上的靜態年投資回報，那10年到15年時間能夠收回全部投資成本。從長線投資看，算是比較穩健的。目前，成都寫字樓以中檔為主，好品質的高端寫字樓缺乏，但市場的需求在很長的時間內又會持續存在。因此，從租金增長的角度來說，做長線也是適宜的。”但他比較擔心是國家近來的宏觀調控，人民幣存貸款基準利率不斷上調所帶來的壓力。“目前國家已經進入持續的加息軌道，頻率在不斷加快。從今年3月以來，基本上是兩個月一加息。對于以按揭方式來投資的人而言，就存在貸款利息不斷增加的問題。”
“其實長短線投資從目前的成都寫字樓市場看，都是有操作前景的。但就我個人而言，可能會進行一些長短線投資組合，盡量規避政策調控風險，保證投資收益和成本之間的一個動態平衡。”張先生表示。
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