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　　酒吧街的新機(jī)遇 
 
 　　2004年6月，北京市朝陽區(qū)國土房屋管理局的一紙拆遷公告將北京的三里屯推進(jìn)了全面改造中。近4年的時間過去了，昔日的三里屯已經(jīng)被徹底的拋棄。取代那些個性酒吧的是一棟棟已經(jīng)或正在崛起的大型商業(yè)建筑。從3·3服裝大廈到三里屯SOHO，再到“三里屯Village”，國際化、大體量、高端定位成為了新三里屯商業(yè)的標(biāo)簽。

　　面對新三里屯的變化，業(yè)界的看法褒貶不一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全面改造后的三里屯區(qū)域雖然定位成新商圈還為時尚早，但已經(jīng)可以看到的一個顯著變化是，三里屯正由“本土化”走向“國際化”。而有專家則表示，在一條不足3公里長的街道上打造多個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，勢必將造成“體量大、消化不良”的結(jié)果，而國際化的高端定位也或?qū)⒘罡脑旌蟮娜锿吐涞健扒吆凸选钡木车亍?BR>
　　供應(yīng)壓力

　　今年6月，新三里屯將正式開業(yè)。總建筑面積達(dá)到了17.2萬平方米的新三里屯由香港太古地產(chǎn)與基匯資本中國基金合資收購，總投資額達(dá)到了48億元人民幣。項(xiàng)目以3·3服裝大廈為界分為南北兩區(qū)。北區(qū)定位高端，分布了國際一二線品牌旗艦店和特色酒店；南區(qū)則定位年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲和星級酒店。記者近日在走訪三里屯時看到，目前該項(xiàng)目臨近工體北路南區(qū)的整體工程基本完成，少數(shù)幾棟樓還在進(jìn)行外墻建設(shè)，鋼鋸切割金屬的刺耳聲音不時隔著厚厚的圍墻傳出來。

　　與其一路之隔的三里屯SOHO也正在緊張地進(jìn)行施工，預(yù)計今年二季度也將正式開始招商。該項(xiàng)目投資近50多億元，總規(guī)劃建筑面積為47萬平方米，包含商業(yè)、寫字樓和高檔公寓。而在三里屯SOHO和新三里屯兩個項(xiàng)目的西面不遠(yuǎn)，正是世茂地產(chǎn)耗資30億元打造的，總建筑面積達(dá)到21萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然目前該項(xiàng)目還沒有對外公布招商時間，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計項(xiàng)目最遲將會在今年底陸續(xù)開始招商工作。

　　如此計算下來，在未來1年時間內(nèi)，三里屯區(qū)域的商業(yè)新放量將達(dá)到100萬平方米左右。加之此前的3·3服裝大廈、中國紅街、那里花園等商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)商業(yè)總體量將達(dá)到150萬平方米。面對三里屯區(qū)域今明兩年的集中放量，北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會理事賴陽指出，如此大的體量商業(yè)集中放量勢必會給項(xiàng)目招商帶來壓力，此前三里屯一直是自然形成的酒吧街，但隨著后海、朝陽公園的興起，三里屯逐步走向沒落，缺乏了鮮明的特色，吸引人群的魅力隨之下降。在此背景下，即使將來再涌現(xiàn)許多新建的酒吧，也可能會由于缺少了過去自然形成的味道而很難聚集大量的人流。

　　同時，賴陽認(rèn)為，三里屯區(qū)域聚集了大量的使館，區(qū)域商業(yè)也正是依托這些使館而形成的滿足外國使節(jié)人員需求的商業(yè)街區(qū)，因此其并不具備形成大型商業(yè)中心所需要的消費(fèi)人群的條件；同時，區(qū)域周邊又缺乏寫字樓項(xiàng)目，也不能提供必要的消費(fèi)人群。再加之目前該地區(qū)內(nèi)的交通狀況尚不理想，又與CBD商業(yè)中心距離過近，因此也難以吸引消費(fèi)者。

　　商業(yè)定位 曲高和寡

　　正如業(yè)內(nèi)人士所提到的，目前在三里屯區(qū)域內(nèi)即將開業(yè)的3個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全部定位國際化，走高端路線。如太古地產(chǎn)打造的“三里屯Village”將引進(jìn)眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，包括一個全球最大、面積達(dá)3160平方米的Adidas環(huán)球店。而SOHO中國董事長潘石屹計劃將三里屯SOHO打造成北京的“銅鑼灣”，把香港和世界各地的國際化生活方式帶到三里屯。相隔不遠(yuǎn)的世茂地產(chǎn)打造的也是一個集超五星級酒店、品牌商業(yè)、文化休閑于一體的高端商業(yè)中心。

　　不難看出，三家擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)豐富經(jīng)驗(yàn)的品牌地產(chǎn)企業(yè)都信心滿滿地在三里屯打造各自高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。正是這樣同質(zhì)化的定位引起了業(yè)界專家的質(zhì)疑，聯(lián)想到此前包括中國紅街、3·3服裝大廈等同樣走高端、國際路線的項(xiàng)目，紛紛半途而廢，更加深了業(yè)界對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)前景的擔(dān)憂。

　　記者在走訪三里屯酒吧街的3·3服裝大廈時看到，這個曾經(jīng)開業(yè)時達(dá)到98%入駐率的商業(yè)中心現(xiàn)在已經(jīng)落到了苦苦支撐的境地。開業(yè)不到3年時間卻流失了12%的租戶，而曾經(jīng)想要打造的“吃、喝、玩、樂于一體的新商業(yè)模式”，最終還是變成了以特色服裝為賣點(diǎn)的大市場，且近況不佳。一位租戶告訴記者，現(xiàn)在每天的銷售額基本上是零，難以為繼。來這里購物的幾乎都是淘便宜貨的年輕人和外籍人士，所謂的高端客戶只是空談。而同一時間，記者在3·3服裝大廈西面的三里屯雅秀服裝市場卻看到，盡管市場的門口正在進(jìn)行裝修，但門前依然車水馬龍，市場內(nèi)購物的人也是摩肩接踵，與3·3服裝大廈相比可謂是冰火兩重天。

　　賴陽認(rèn)為，三里屯區(qū)域內(nèi)有盈科中心、太平洋百貨這兩個較大型的成熟購物中心，再加上3·3服裝大廈、雅秀服裝市場，以及在建的新三里屯、三里屯SOHO等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說已經(jīng)構(gòu)成了一塊商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū)。但總體來看仍然顯得比較孤立，沒有形成具有濃厚商業(yè)氛圍的街區(qū)，走國際大牌路線必然要面臨很大的考驗(yàn)和困難，“3·3”經(jīng)營不佳即證明了這一點(diǎn)。而亞洲購物中心協(xié)會輪值理事長郭增利更是直言，該區(qū)域發(fā)展國際化品牌缺乏競爭優(yōu)勢，且將面臨定位過高、舉步維艱的困境。

　　寫字樓的潛力

　　相比令業(yè)內(nèi)專家紛紛堪憂的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展前景得到了不少專家的一致認(rèn)可。郭增利認(rèn)為，三里屯區(qū)域內(nèi)發(fā)展寫字樓的潛力是非常巨大的，一方面是因?yàn)檫@里集中了大量的使館，可以吸引許多與之有業(yè)務(wù)往來的企業(yè)入駐；另一方面，區(qū)域緊鄰東三環(huán)，屬于CBD的北部，也較為適合寫字樓的開發(fā)。

　　仲量聯(lián)行相關(guān)人士在采訪中表示，三里屯區(qū)域有著得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢，盡管目前區(qū)域內(nèi)僅有三里屯SOHO、世茂地產(chǎn)項(xiàng)目等部分新寫字樓供應(yīng)，但區(qū)域周邊寫字樓市場較為活躍，包括中宇大廈、美林大廈、ChinaView、富凱大廈、幸福廣場等項(xiàng)目為形成三里屯區(qū)域?qū)懽謽巧虅?wù)氛圍提供了有力幫助。

　　潘石屹在接受采訪時認(rèn)為，三里屯區(qū)域非常適合建設(shè)中小企業(yè)需要的寫字樓。目前區(qū)域在住宅建設(shè)上，開發(fā)商已經(jīng)充分注意到要有高檔、中檔、低檔，不同比例的融合。但在商業(yè)物業(yè)、寫字樓和商場的規(guī)劃上，卻都過分強(qiáng)調(diào)了高檔，似乎寫字樓一定要為“世界500強(qiáng)”建。事實(shí)上，支持經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展的真正動力不是這些“世界500強(qiáng)”，而是中國自己的企業(yè)，尤其是那些中小型企業(yè)，但絕大多數(shù)開發(fā)商很少去研究這些中小型企業(yè)的市場環(huán)境、辦公環(huán)境和工作環(huán)境。

　　為了彌補(bǔ)目前三里屯區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓過多而缺少為中小企業(yè)設(shè)計寫字樓不足的空白，潘石屹強(qiáng)調(diào)，三里屯區(qū)域的地理位置非常獨(dú)特，周邊都是成熟的社區(qū)，包括使館區(qū)。在未來形成商圈時一定要注意不同功能、不同檔次的融合。