北外灘小商鋪盤踞未成氣候
盡管北外灘的商業潛力不可小覷，但區域內商業現狀卻不甚樂觀，商業重整的任務還很艱巨。上海虹口區北外灘碼頭舊址如今還是一片斷壁殘垣。受施工影響，原本就小打小鬧的店鋪更面臨著去向不明的前途。租金下調，生意冷淡。
現狀：沿街商鋪去向不明
目前，距離國際客運中心最近的商業配套分布在東大名路、東長治路上，鋪位零星，以餐飲為多；商邱路的沿街店鋪更多的是路邊排檔；公平路以東的提籃橋商鋪雖逐漸增多，但這些臨街商鋪檔次低，且沒形成規模。
盡管是航運一條街，但東大名路上看不到密集的與航運有關的物業。在東大名路，少了高樓林立，多了破敗舊房，只有偶爾路過的一家航運公司的招牌暗示著這里的特別之處。站在東大名路街頭，以沿江施工地為背景的圍板上，“850米岸線”、“9萬平方米開放公共濱江綠化”搶入眼簾，這里正醞釀6.1萬平方米建筑面積的國際客運中心綜合樓，配以賓館、商務等28.9萬平方米配套設施。不管是與宏偉的建設藍圖相比，還是和不遠處的南京路、外灘相較，現有的東大名路以及與東大名路相交、向北輻射街道上的商鋪多老舊、雜亂、無品牌、無主題，顯得十分寒磣。
一般的馬路商鋪，靠近十字路口的位置被稱為“市口”，生意較兩邊要好。東大名路的一家“市口”商鋪，經營女裝服飾，10-12平方米左右，在老房的基礎上略有裝修。據店主介紹，該店是自家房屋，如果出租，月租金在3000元出頭。目前月營業額保持在5000-6000元左右。
而東大名路上一家兩平方米的便利小店，月租1500元，算是難得一見的高價鋪位。
東大名路的許多店面都面臨年久失修的問題，沿街靠碼頭的一邊，可以看到一些被標記了的空置“危房”。店面老舊，加上從中山東一路過來的人流驟減，使得這里的商鋪經營無論是規模、種類還是檔次都與外灘沿線商鋪難以匹敵，更多的是滿足于當地居民、周邊過往人員需求的小店，如超市、便利店、餐飲、生活用品店等等。一百假日酒店、RESTAURANTBAR這樣的實屬難得一見。
“十一五”：北外灘前景看好
在東大名路、東長治路區域內，目前商務樓宇極為有限，除了零星點綴的海運大廈、港運大廈、晟隆大廈和少數超市之外，幾乎找不到一家大規模商場。最近的商場還是吳淞路上的耀江國際廣場。
“十一五”期間，上述一切都將發生巨變，北外灘很有可能成為上海東區的新甲級商務高地。
根據虹口區政府規劃，東大名路靠碼頭一邊建筑將被拆除，單行道的東大名路也將被拓寬。到2008年底，整個北外灘地區將有50萬平方米商辦樓、20萬平方米酒店、14萬平方米住宅及6萬平方米文化娛樂設施陸續建成并投入使用。
隨著虹口區北外灘的逐漸改造建成，再加上靠近外灘和南京東路，東大名路沿線的商務配套能級躍升所帶來的商鋪升值勢所必然。雖然東大名路沿街空間將被高檔酒店、賓館、商務等配套設施搶占，但與東大名路相交的各輻射支路如商邱路、新建路、高陽路、丹徒路、公平路等還有很多機會，在這些支路上，小商鋪可以覓得一席之地。屆時，隨著租金水漲船高，食頭湯者得先機，可以預見商鋪競爭將不可同日而語。
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