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中小地產(chǎn)中介遭遇生死劫

cye.com.cn 時間：2007-6-3 16:07:52 來源：中國經(jīng)營報作者：李樂我來說兩句

　　要么借錢，要么被并購

　　最近幾周，羅鴻毅一直在忙著借錢，他已經(jīng)和三個浙江商人“吃過飯了”。

　　羅是一家只擁有3家門店的地產(chǎn)中介公司的老板，北京市地產(chǎn)中介協(xié)會在5月發(fā)布的《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)操作規(guī)范（試行）》（下稱《規(guī)范》），徹底改變了他的生活節(jié)奏。

　　向浙商拆借資金

　　5月19日晚，羅鴻毅要見的浙江人是一個小商品批發(fā)商，身價2億元以上。尋找新的投資渠道，是這位浙江商人答應(yīng)與羅鴻毅見面的主要原因。

　　在此之前，這位浙江商人已經(jīng)和三四個像羅鴻毅一樣的人見過面了。此時此刻，小型中介公司正在面臨著生存還是死亡的危機(jī)�！耙郧拔覀兪强肯葟馁I方收來的現(xiàn)金，直接去收另外一套房源，然后形成鏈條保持運營。但現(xiàn)在，政策不讓我們隨便動這筆買房的錢了，自然就沒錢收房了�！绷_鴻毅說，圈里大部分如他一般的小型中介，現(xiàn)在都已經(jīng)只能靠租賃業(yè)務(wù)維持生計了。

　　實際上，租賃業(yè)務(wù)的利潤極低，單純依靠這條路徑，一個門店至多可以“撐”上一個多月，所以借錢是必須的。但銀行也一般不會給這樣的中介公司發(fā)放貸款，如此一來，民間拆借幾乎就成為了他們唯一的選擇，“家境殷實”而又缺少投資渠道的浙商，自然成了理想的借錢對象。

　　5月20日，當(dāng)記者見到羅鴻毅的時候，他的氣色還算不錯�！帮埑缘貌诲e，估計有戲，他對我提出的模式還比較認(rèn)可，答應(yīng)回去考慮考慮�！彼f。后來，記者了解到，羅鴻毅提出的是“股權(quán)換錢”的模式——他以自己公司50%以上的股權(quán)作抵押，向浙商拆借資金，兩年之后，除去支付利息，他還可以用賺來的錢把這些股份贖回。與他見面的這位浙商，也初步認(rèn)可了這種方式。

　　忙碌了三周多的羅鴻毅終于看到了一絲希望。

　　借錢是為了收購

　　其實，羅鴻毅為了維持生計所須外借的錢并不算太多，不過2000萬元左右。用他自己的話說，只要能借給他收購10套房源的錢，他就能挺過眼前的這道難關(guān)。但記者經(jīng)多方了解，羅鴻毅向浙商提出的拆借資金額度大概在5000萬元的規(guī)模。

　　“我想咸魚翻身啊�！� 按照羅鴻毅的邏輯，現(xiàn)在小型中介都站在死亡的邊緣，“基本就差10套房源的自有資金，有了這筆錢就能挺過來。如果我能借到20套房源的錢，而別人借不到，我就可以把別的門店收購，因為中介公司實際沒有什么資產(chǎn)，收購也用不了多少錢�！彼f。

　　羅鴻毅的如意算盤是建立在紅火的房地產(chǎn)交易市場上的。據(jù)了解，他把拆借來的資金計劃分兩部分使用，一是先收購10套左右的房源，然后賣掉，從中獲利，而后將利潤的一部分提取出來，與另外近3000萬元左右的資金一起，去直接收購瀕臨倒閉的其他小型中介公司。對于中介公司而言，房源實際上是他們的全部資產(chǎn)，收購了房源，也就是兼并了他們的門店。

　　據(jù)了解，地產(chǎn)中介多走的是“滾雪球”式的發(fā)展模式，手中的自有資金越多，就方便產(chǎn)生更大的利潤，而后就有更多的錢去收購更多的房源、產(chǎn)生更大的利潤。如此往復(fù)，雪球就可以越滾越大。然而，羅鴻毅和大多數(shù)瀕臨倒閉的中介公司一樣，缺的就是手中第一次推動雪球滾動的“原始自有資金”。

　　并購行動才剛剛開始

　　面對羅鴻毅們奔走籌資企望咸魚翻身的舉動，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，現(xiàn)在收購要權(quán)衡時機(jī)、市場條件等多方面的因素。如果收購的成本高過增加新的直營店，那么我愛我家就不會選擇收購。相反，如果我愛我家一旦出手，其力度與速度，會讓羅鴻毅們感到措手不及。

　　記者了解到，我愛我家目前僅在北京的門店就在1500家以上，因此現(xiàn)金流十分豐沛。加之此前管理較為嚴(yán)格，基本沒有受到“現(xiàn)金收房”遭“叫�！钡挠绊�。我愛我家最新的動向是正圖謀境外資本市場上市，以換取更多的現(xiàn)金。

　　事實上，在中小房產(chǎn)中介舉步維艱的同時，也給大房產(chǎn)中介迎來了有利的兼并和擴(kuò)張時機(jī)。北京房產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，北京將來只會有十分之一的房產(chǎn)中介公司能生存下來。顯然對于那些資金實力較弱的中小房產(chǎn)中介而言，將面臨著關(guān)門或者被并購的窘境。據(jù)悉，已經(jīng)有眾多大品牌加快了對中小地產(chǎn)中介的“收編”步伐�！霸Ｅd醞釀多年的進(jìn)京計劃時機(jī)已經(jīng)成熟，我們計劃三年內(nèi)在北京開出500家店，今年年內(nèi)開出100家。”在國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居前十強(qiáng)的浙江裕興不動產(chǎn)已經(jīng)蠢蠢欲動，其董事長張裕興說：正是北京的這一政策，給他們創(chuàng)造了大舉進(jìn)軍北方市場的利好時機(jī)。

　　日前，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)操作規(guī)范（試行）》正式實施。這一對二手房交易資金監(jiān)管的門檻較高：即對房產(chǎn)中介實行資金監(jiān)管，從事買賣房屋業(yè)務(wù)要交納100萬元保證金，從事租賃業(yè)務(wù)要交納60萬元保證金，并且注冊資金不能低于100萬元。這意味著此后若要從事房產(chǎn)置換與租賃業(yè)務(wù)，必須要有260萬元的資金。相對于此前10萬元就可以注冊公司開展房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)來說，這一規(guī)定使房產(chǎn)中介企業(yè)在資金的安全性有了很大保障的同時，大大提高準(zhǔn)入門檻，一些中小地產(chǎn)中介因此而面臨轉(zhuǎn)型或退市的風(fēng)險。

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