外資對于上海商鋪投資的熱情不減，商業市場將成為外資進入上海房地產的熱點領域。
受金融危機影響，國際零售業巨頭在上海的業務擴展放緩，但上海人均收入的不斷增長和刺激消費的政策推行，不斷強化著上海商業市場的整體地位。上海的商業市場以其趨勢年輕化、定位國際化和競爭差異化，繼續著這座城市由商而興的發展特色。
上海現有的商業區形態主要分為帶狀、環狀和塊狀三類。帶狀商業區以街道形式表示，如南京路、淮海路、四川路商業街；環狀型商業區由中心點呈環狀向外輻射，如徐家匯、五角場商業區；塊狀商業區呈現出成片分布或街區分布的形態，如新天地、豫園商城。
商業區的興與衰，地段和人流是關鍵。在區位界定上，商業區主要分為市中心商業區和區域型商業區。市中心以南京路和淮海路最典型，這些區域成就了國際一線品牌的匯聚之地，最能體現上海盛世繁華，旨在吸引世界級的消費人群，市中心的商鋪租金也在追趕紐約第五大道和香港中環。區域型商業則主要面向某一特定范圍內的消費群體，業態類型更為“平民化” ，通過社區、學區、辦公商業等形式服務于周邊人群。同時，隨著上海軌道交通建設遍地開花，軌交商業已成為上海商業市場的一道新風景線。
根據基強聯行最新的市場分析報告，2008年上海優質商業首層平均租金為40元/平方米/天，較上年增長39 .7%。至2008年底，市場累計吸納量為284萬平方米，累計供應量為299萬平方米，空置率略微上調至5%。商業市場的租金受到區位因素的影響較大，如淮海中路、南京路這樣的傳統商圈日租金最貴可達120元/平方米，五角場最貴日租金則為50元/平方米。雖然上海市中心商鋪租金增長明顯，但與香港銅鑼灣282元/平方米/天的高昂租金相比，仍是望塵莫及。于是，南京西路、南京東路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴這五大一級商業區因其成熟的高端市場格外引人關注，在各大頂級品牌的追捧下沒有鋪位的空置現象，排隊等待鋪位的人流也可能要延遲12-18個月。
值得注意的是，在國內開發商面臨資金鏈問題時，對外資而言卻不失為一個良機。謹慎之余，國際基金對上海商鋪的收購行為時有發生，例如黑石集團以9.5億元壓價收購長壽商業廣場之后，又有意以逾45億元收購位于莘莊的上海仲盛世界商城；南京西路的常春藤運通大廈即將面臨一年內的第二次轉讓，“荷商”旗下基金有意以約9.37億元購得；同時高富諾也對外透露，已成立一個總額為6億美元的基金，意欲投資中國的購物中心。淡市之際外資對于上海商鋪投資的熱情不減，商業市場將成為外資進入上海房地產的熱點領域。
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