美冷歐涼 全球房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫
本報(bào)特約作者向長(zhǎng)河（布魯塞爾） 黃娜
2006年，國(guó)內(nèi)許多大城市房?jī)r(jià)仍然漲聲一片。但在國(guó)門(mén)之外，美國(guó)的房?jī)r(jià)一路下跌，其跌幅甚至打破35年來(lái)的紀(jì)錄；在歐洲，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)依然上漲，但漲幅已經(jīng)開(kāi)始下降。
進(jìn)入2007年，一個(gè)越來(lái)越巨大的問(wèn)號(hào)開(kāi)始在世界經(jīng)濟(jì)的上空徘徊：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的衰退是否會(huì)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的信號(hào)燈，進(jìn)而給中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響，并影響一些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展？
一個(gè)神話的終結(jié)
自上世紀(jì)90年代中葉以來(lái)，除德國(guó)和日本以外的歐美國(guó)家經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年的房地產(chǎn)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話一直在大西洋兩岸上演。世界經(jīng)合組織認(rèn)為，發(fā)達(dá)世界這10年的“地產(chǎn)潮”，無(wú)論在房?jī)r(jià)上升幅度、地產(chǎn)上升持久性和地域的廣泛性上等方面，都是“史無(wú)前例”的。
根據(jù)各國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在過(guò)去10年里，美國(guó)房?jī)r(jià)整整上漲了1倍；倫敦、巴黎、莫斯科等歐洲大都市也是漲聲一片，愛(ài)爾蘭、西班牙房?jī)r(jià)最為突飛猛進(jìn)，西班牙的房?jī)r(jià)在10年里上漲了1.5倍；即使考慮通膨脹因素在內(nèi)，如今的愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)也是1992年的3倍。
大西洋兩岸上演的這個(gè)“只漲不跌”的神話終于在2006年被美國(guó)終結(jié)。自2006年上半年開(kāi)始，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅開(kāi)始下跌，到第三季度，房?jī)r(jià)急劇下跌。據(jù)美國(guó)Census Bureau提供的數(shù)字，2006年9月份，新房售價(jià)比2005年同期下跌近10％，這是35年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的最大跌幅。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2006年10月份美國(guó)已售房子的均價(jià)跌至22.1萬(wàn)美元，比2005年10月下降3.5％。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志報(bào)道說(shuō)，美國(guó)二手房的銷(xiāo)售量全年下降了11.5％，新房銷(xiāo)售則下降了25％，已建待售新房的數(shù)量比去年同期增加50％。與此同時(shí)，美國(guó)各大報(bào)章，包括各州的報(bào)紙都充斥著房子“揮淚大甩賣(mài)”的故事。
在房地產(chǎn)降溫中，金融詐騙案大量浮出水面，成為媒體炒作的話題。美國(guó)國(guó)稅局統(tǒng)計(jì)，這類案件的案發(fā)率正以每?jī)赡攴槐兜乃俣冗f增。
大洋這邊的故事
2006年歐洲的房地產(chǎn)繼續(xù)保持上漲，但漲幅在第四季度時(shí)開(kāi)始下降。在英國(guó)，2006年12月房地產(chǎn)價(jià)格同比增長(zhǎng)10.5％。在全球最昂貴的倫敦中心城區(qū)，增長(zhǎng)達(dá)到20％。分析說(shuō)，由于倫敦各大金融公司今年受益頗豐，員工工資要大漲30％以上，這將推動(dòng)這一地區(qū)房?jī)r(jià)上升。
法國(guó)、意大利、葡萄牙等國(guó)的房地產(chǎn)熱有所調(diào)整，但年漲幅也在7-8％之間。而愛(ài)爾蘭第三季度的房?jī)r(jià)同比飆升15％，西班牙2006年漲幅比2005年的13％有所下降，但也達(dá)到10％以上。
受歐盟東擴(kuò)的影響，歐盟總部所在地布魯塞爾的房?jī)r(jià)直線上升。布魯塞爾自由大學(xué)一位考古學(xué)教授告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，她4年前買(mǎi)下的一個(gè)兩層樓小別墅如今的價(jià)格已經(jīng)翻了一倍。
受益于能源價(jià)格的上漲，俄羅斯的莫斯科和圣彼得堡的房地產(chǎn)成為國(guó)際投資的熱土，莫斯科甚至躋身全球第4大最昂貴的城市，排在倫敦、東京和香港之后。在圣彼得堡，一些住宅樓2006年一年內(nèi)的價(jià)格就上漲了一倍。中國(guó)5家企業(yè)正聯(lián)手投入13多億美元在圣彼得堡近郊建設(shè)一個(gè)占地208公頃的“波羅的海明珠”綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；一個(gè)名為Dubai World公司更是雄心勃勃，它計(jì)劃在莫斯科近郊投資110億美元打造一個(gè)44000英畝的房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。
統(tǒng)一以來(lái)房地產(chǎn)一直低迷的德國(guó)東部地區(qū)也有起色，柏林在2006年成為國(guó)際資本追捧的另一個(gè)熱點(diǎn)。2006年前9個(gè)月，柏林的房地產(chǎn)總投資達(dá)63億多歐元，全年可能達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的108億歐元。實(shí)際上，早在柏林墻倒掉之后，不少投資家就在賭柏林房地產(chǎn)升值，不料柏林房地產(chǎn)卻一路走低。德國(guó)國(guó)有Bankgesellschaft Berlin AG銀行當(dāng)年就因?yàn)橄伦⑻蠖鴰缀跗飘a(chǎn)。現(xiàn)在，不少人認(rèn)為柏林房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)“見(jiàn)底”，紛紛出手。據(jù)報(bào)道，Whitehal and Cerberus公司投資21億歐元進(jìn)行住房長(zhǎng)線投資，賭其升值。
會(huì)不會(huì)是“多米諾骨牌”
美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”破裂會(huì)不會(huì)形成“多米諾骨牌效應(yīng)”，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)甚至是房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成負(fù)面影響？這是媒體和學(xué)者們正在爭(zhēng)論的一個(gè)熱點(diǎn)話題，但并沒(méi)有形成一致的看法。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》最近的文章認(rèn)為，即使美國(guó)房地產(chǎn)如此低迷，但2006年第三季度的房?jī)r(jià)依然比上一年同期高。從全球來(lái)看，2007年發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)依然是“漲聲一片”，但幅度會(huì)下降。
美國(guó)本土企業(yè)對(duì)2007年度美國(guó)房地產(chǎn)前景一致不太看好。瑞士銀行最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的自我調(diào)整尚在進(jìn)行，受其影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)到2007年第四季度才有好轉(zhuǎn)。美國(guó)聯(lián)邦房地產(chǎn)企業(yè)督察辦也認(rèn)為，2007年美國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降。美國(guó)媒體發(fā)布的一個(gè)對(duì)600家房地產(chǎn)企業(yè)的民調(diào)結(jié)果認(rèn)為，2007年美國(guó)地產(chǎn)仍不景氣，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降，或至多保持不變。
瑞士銀行甚至認(rèn)為，糟糕的地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)美國(guó)消費(fèi)者信心構(gòu)成重大打擊，進(jìn)而影響美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)。不過(guò)，美聯(lián)儲(chǔ)似乎目前還無(wú)動(dòng)于衷。
也有媒體認(rèn)為，高通脹加上房地產(chǎn)業(yè)不景氣很有可能使美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2007年下半年進(jìn)入衰退期。在政治因素影響下，會(huì)促使美元進(jìn)一步貶值。若是如此，這將會(huì)在一定程度上影響到中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口，從而影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體，當(dāng)然間接也會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境。
關(guān)于歐洲，經(jīng)合組織早在2005年初就發(fā)出警告，認(rèn)為房?jī)r(jià)被高估和不斷加息會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，歐洲許多國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，受美國(guó)同行業(yè)狀況的刺激，這種調(diào)整期也許會(huì)提前到來(lái)，這從2006年第四季度一些地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅下降可以看出一些蛛絲馬跡。不過(guò)，由于歐洲從2006年起總體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)可望借勢(shì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，小幅上升是大勢(shì)。
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