商鋪投資要打“組合拳”
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時間：2007-1-15 7:46:52 來源：中國經營報
作者：李樂 我來說兩句 |
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在“商業綜合體”中同時購買公寓和商鋪
商鋪投資要打“組合拳”
家在上海的邢杰飛到北京用了兩個多小時，但他在北京買下一處產權式酒店外加一處商鋪，卻只用了不到一個小時。當然，這只是簽約耗費的時間。三天之前，他曾來到北京，投資的決策實際在那時就已經做出。
邢杰戲稱自己是“空中飛人”，常常飛行在北京、上海、廣州、杭州之間——他是職業的房地產投資客。手中既有商鋪也有公寓住宅，長線和短線都是現實的收益方式。恰恰是這樣的資產結構，讓邢杰深諳“組合投資”之道，于是，便有了在“商業綜合體”中同時購買商鋪和公寓的投資嘗試。
組合
霧鎖北京。為了躲避大霧，邢杰乘坐的航班晚到了近20分鐘。這是他一周之內第二次來到北京了，三天之前，他來到北京，一處“商業綜合體”吸引了他的目光。那是一處既有寫字樓，又有商鋪同時還擁有酒店式公寓的“綜合體”。短暫地考慮之后，他決定買下一處商鋪和公寓，來一次組合投資，并約定三天之后來京簽約。
顯然，航班的“遲到”令邢杰難以“守時”，約定的簽約時間過后1小時，他才神色匆忙地出現在樓盤的銷售中心，靜候1小時的銷售人員有著足夠的忍耐力，畢竟這是一個總價超過300萬元的大單，而且如此痛快地同時買下商鋪和公寓的客戶并不太多。
“商鋪70平方米，公寓92平方米”——這便是邢杰“組合投資”策略的資產清單，先前，他在北京也有多處房產用于投資，但都是“商鋪歸商鋪、住宅歸住宅”。同時在一個項目中購買商鋪和公寓，邢杰在北京還是第一次這樣出手。
為了保持資金運作的合理性，他賣掉了三年前在北京買下用于長線收租的兩處住宅，套取了近200萬元的現金，作為這次房產投資的“首付”，剩下的通過銀行按揭貸款解決，經過一番手中資產的重構之后，對于未來收益，邢杰心里有了足夠的把握。
“不是我不清楚可以這樣做，而是此前沒有找到合適的項目。”他對記者坦言，在上海，他有兩處投資都是通過組合投資完成的。邢杰的組合投資開始在兩年前。彼時，作為新生事物的“商業綜合體”在北京開始出現，華貿中心、昆泰中心為代表的幾個“綜合體”項目入市，當時邢杰并非不知情，而是覺得機會還不成熟，直到兩年之后，他看清了其中蘊藏的收益，于是，“出手”沒商量。
空間
“不是心血來潮。”對于自己的“組合投資”，邢杰解釋說。在上海，他已經兩次采用了這樣的投資方式，收益不錯。最關鍵的是，這種商鋪＋公寓的組合投資方式，為他提供了巨大的資產運作空間。
不得不承認在商業投資方面北京與上海之間的巨大差距。組合投資的方式，三年前就已經為邢杰在上海嫻熟運用。2003年，處在投資熱潮頂點的上海樓市，他看中一個商業項目，按照他自己的想法，買下兩套商鋪將能在日后大賺一筆。但“敢于出手”的邢杰那時手中并未有如今一樣豐厚的資金，扼腕惋惜之余，精明的他發現這是一個商業綜合體，除了商鋪、寫字樓可供投資之外，還有一些小戶型的公寓。
“當時這些公寓的價格并不太高，遠低于商鋪。”邢杰回憶說。而且，他意識到，公寓類物業是按照住宅發放按揭，當時最高的還款期限可以到25年，利率也遠低于商業物業的按揭貸款。他仔細盤算了一下手上的現金，發現足以買下一處商鋪和一套公寓，于是，邢杰毫不猶豫地出手了。
以小博大，邢杰成功了。他趕上了上海樓市投資的“黃金時期”，由于商業項目、尤其是寫字樓中的大量公司的進駐，產生了巨大的租賃需求，到2005年宏觀調控開始之前，邢杰買下的公寓租金已經翻了兩倍之多，而大量租客的入住，又帶動了消費，在這三者的循環刺激之下，邢杰手中的資產價值開始迅速攀升。
此時，運作的空間開始出現。“2005年的時候，租客基本上達到飽和了，我覺得租金很難再上漲，而商鋪由于這里成為了新的商業中心，消費群就不僅是本區域的人，所以商鋪還有上漲空間，那我不如把公寓賣掉，在這里再買個商鋪。”
邢杰隨即以超出購買價格4成的價錢，賣掉了公寓，在同一個項目花高價買下了一個“二手商鋪”，如今，商鋪的租金仍在以年均8%左右的速度增長，邢杰收益頗豐。
原則
在這一次“以小博大”之后，邢杰又一次在上海復制了這種模式，仍然獲利頗豐。于是，在三年之后，邢杰寄望在北京再次成功地復制這種投資模式，此時的他，已經掌握了其中的規律所在，“有一些原則不能突破。”說到這里，邢杰顯得很嚴肅。
他最大的原則是“不買寫字樓”。通常情況下，“商業綜合體”項目中通常有寫字樓、商鋪和酒店式公寓三種物業，在邢杰看來，寫字樓是“為他人做嫁衣”的物業，投資收益最低，招租難度也最大，投資風險繼而擴大。
“寫字樓的工作人群會提供租房和消費的需求，但反過來是不成立的。沒有公司在選擇辦公地點時會以有沒有房租和有沒有地方可以消費作為決定性因素。” 邢杰如是描述這三種物業在投資層面的邏輯關系，以說明對于投資散戶而言，商業綜合體中的寫字樓通常是不具備投資價值的。
對于邢杰的上述“原則”，商業地產專家蔡宇翔在一定的程度上也表示了認同。他告訴記者，為了避免這種問題，現在市場上主流的商業綜合體項目，其寫字樓通常為開發商自己持有，不對外銷售，并由開發商或者開發商委托的代理公司完成寫字樓的招商工作，以解決這個問題。
“另外，在決定購買公寓＋商鋪的時候，一定要考察寫字樓的部分招商完成了多少，通常是越高越好，畢竟寫字樓將提供另兩大物業的消費和需求，直接關乎投資收益水平。”邢杰坦言，如果不是他在北京看中的這個綜合體項目的寫字樓招商成功比例很高，他也不會如此快速地做出決策，投資不能缺乏勇氣，但僅有勇氣卻遠遠不夠。
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