對于真正高明的商業地產操盤手來說，他不是在出租、出售商鋪，而是在販賣一個較高的投資回報率。
目前，廣州大型購物中心正佳廣場的地下負夾層（又稱M層）正在大幅調整經營模式。“當年M層賣出了每平方米8萬元的均價，但是到2007年底，M層已經陷入半死不活的狀態，出租率低至69%，平均租金竟只有18元/平方米。”一位知情人士透露。
商業地產操盤手鄧國堅正在主導這次M層的轉型。他認為，M層不成功的關鍵在于：一是沒有進行商業規劃，當初只是簡單地找了一個中介公司和設計師，把商鋪賣了出去，而在商場的定位、商鋪設計以及通道開設等方面都犯了錯誤；二是不懂商業運營，以簡單的物業管理代替商業運營，造成M層的商業布局混亂。
“現在我們提出了要給承租者制造商機的商業運營思路。在經過詳盡調研之后，將M層定位在白領，并從這一群體需要的商品和服務來進行商業布局。目前我們正引導一個個商鋪經營者重新定位自己的經營。”據鄧國堅介紹，經過5個月的改造，M層的出租率已經達到87%，租金、管理費同比增長了241%。
實際上，商鋪增值的關鍵正是它的高投資回報率。在進入正佳廣場之前，鄧國堅操盤了廣州的流行前線地下商業項目。據不完全統計，現在流行前線每平方米的平均租金在2000元左右，這個均價在全國也是最高的。
鋪王到底是怎么煉成的呢？鄧國堅認為，首先是要有一個好的商業規劃，并且規劃要先于開發。流行前線項目在1998年拿地，然后用了一年時間做商業規劃。“在1998年之前，我國幾乎所有的商業平臺都是按照產品分類進行劃分，如現在的百貨店還是按產品分類設置為一層賣化妝品、二層賣女裝、三層賣男裝、四層賣文體Cye.com.cn產品等。當時我就考慮：為什么不能按消費對象來劃分，與傳統商業形成錯位競爭？在經過廣泛調研后，我們把流行前線定義為只做15歲～25歲年齡段的、潮流前衛的年輕人的生意，也就做成了按照消費對象劃分的主題商場。”在定位確定后，流行前線再按照經營商品的特性，考慮設計多少商鋪、多少服務項目，以及商鋪的大小、裝修風格、通路開設位置等。當時流行前線近400個鋪位在3個月內就全部完成了招商。
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