“房奴”時代 看看二套房產(chǎn)“松綁”的理財計劃
這是一個盛產(chǎn)“房奴”的時代，也是一個以為多套房產(chǎn)為榮的年代。然而，在當(dāng)前，每個人都需要為購置昂貴的房產(chǎn)而付出巨大的努力。無房者的焦慮與有房者的擔(dān)憂就成為“中國式業(yè)主”的真實寫照。本刊蘇州讀者王佳云，因為購入了第二套房而徹底打亂了原本平靜的家庭生活，如何解套“第二套房產(chǎn)”是她在2008年急需解決的難題。
正所謂家家有本難念的經(jīng)。暫時買不起房的人焦慮不安，而擁有多套房產(chǎn)的人也未必就高枕無憂。本刊蘇州讀者王佳云（化名）一家就因為買了一套房后而愁上心頭。
現(xiàn)年31歲的王佳云是蘇州某全民事業(yè)單位的職工，年薪有6萬元，其公積金賬戶余額有1萬元，以后每年有1萬元入賬，五險一金齊。丈夫周鵬今年33歲，從事金融行業(yè)，業(yè)務(wù)能力很強，平時也兢兢業(yè)業(yè)，他的工資比較高，年薪大概在10萬左右，目前公積金賬戶余額2萬元，以后每年有2萬元入賬，單位也為他購買了五險一金。兒子周逸飛今年7歲，王佳云打算明年讓小孩上小學(xué)。
目前，一家三口住在蘇州市區(qū)一套房子里。房子是一次性付款買的，三房一廳，面積110平方米，目前市值160萬元左右。
夫妻倆收入都不低，在外人看來這樣已過小康水平的三口之家，房子問題也解決了，應(yīng)該是生活得有滋有味的。但是，提到目前家里經(jīng)濟周轉(zhuǎn)情況時，王佳云開始向記者大吐苦水：都是第二套房子惹的禍。
王佳云告訴記者，如果不是購買第二套房子，這本是一個輕松的小康之家。2006年，杭州某金融機構(gòu)擬高薪聘請周鵬任總監(jiān)一職，開出的條件自然是比蘇州的單位優(yōu)越得多。丈夫和自己都很是心動，況且地點在素有人間天堂之稱的杭州。夫妻倆經(jīng)過一番考慮后，決定全家遷往杭州。當(dāng)時，主意已決，遂于2007年元月以10100元/平米價格大手筆購入杭州市區(qū)150平米的住宅。現(xiàn)在房貸余額64萬元，每月需還銀行5000元。
天不遂人意，后來因種種原因，丈夫轉(zhuǎn)換工作一事一再擱淺，最后也就不了了之了。但是購買第二套房子惹的麻煩卻一直困擾著王佳云一家。
現(xiàn)在杭州那套房子已在今年1月出租給別人了。王佳云說，年租金只有4萬，這樣自己每月還得貼上兩千多元還貸款。王佳云總覺得這樣很不劃算，并且擔(dān)心如果國家再調(diào)控房價的話，房子有縮水可能。因此，杭州這套房賣還是不賣最近困擾著她。
一家人一年下來的生活費用總計在5萬元左右。夫妻倆除了單位提供的保險外，還在5年前購買了中國人壽康寧定期險，需繳20年。丈夫的保單年繳2500元，保額10萬元，而女主人王佳云的康寧定期年繳3400元，保額20萬元，需繳20年。小孩擁有國家工作人員子女統(tǒng)籌醫(yī)療保障，此外沒有購買其他保險。目前，家里的資產(chǎn)全押在兩套房子上，活期存款只有1萬元，除此以外再也沒有其他生息的資產(chǎn)了。
家里老人都有養(yǎng)老金和醫(yī)療保險，況且老家還有一棟房子，一樓店面年租金不足2萬，完全可供老人家生活和醫(yī)療保障，因此老人的養(yǎng)老問題是不需要擔(dān)心的。
理財困惑：若不是購買第二套房產(chǎn)，這本是一個輕松的小康之家。在杭州購房原是男主人計劃工作調(diào)動想舉家遷居，后因種種原因計劃擱淺。杭州的房子現(xiàn)市值15000元/平米，是繼續(xù)把它供完，還是脫手好？
理財需求：
短期：目前小孩7歲，但是希望他能接受較好的教育。在國內(nèi)完成本科教育后希望送子出國留學(xué)。怎樣準(zhǔn)備小孩的教育費用？
夫妻倆的保險急需完善，商業(yè)保險如何補充？
中期：目前，夫妻倆每年的收入盈余不少，怎樣把余錢進行投資比較好？有購車需求，王佳云計劃買一輛10萬～15萬的家用車，如何準(zhǔn)備買車的錢？
長期：夫妻倆的養(yǎng)老金如何籌集？
理財師簡介
鄧杰新,目前在外資銀行從事個人理財業(yè)務(wù)。持有香港中文大學(xué)亞太工商研究院個人財務(wù)策劃高級文憑，并通過CFPCM資格認證考試，取得國際金融理財師（CFPCM）資格，是香港財務(wù)策劃師學(xué)會會員。獲邀為東莞電臺財經(jīng)欄目特約嘉賓。
理財方案：
以家庭資產(chǎn)負債表與現(xiàn)金流量表為切入點，對家庭的財務(wù)狀況進行分析，具體內(nèi)容見附表。在此基礎(chǔ)上對該家庭的財務(wù)狀況進行綜合診斷，診斷結(jié)果如下：
（一） 資產(chǎn)負債分析
從家庭資產(chǎn)負債情況來看，資產(chǎn)種類較為單一，除了1萬元活期存款外，生息的資產(chǎn)只有杭州的那套房子，沒有配置如債券、銀行理財產(chǎn)品、基金、股票等金融資產(chǎn)，金融投資理財意識有提升的空間。
由于杭州的房子已有一定幅度的升值，因此投資與凈資產(chǎn)比例達69％，資產(chǎn)合計達389萬元，由此可以看出該家庭的資產(chǎn)積累能力較強，已有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。
在資產(chǎn)的流動性方面，資產(chǎn)流動性比率=（流動性資產(chǎn)/每月支出）=1/0.42=2.38，流動性比率一般為3-6較合適，而王佳云家庭的這一財務(wù)指標(biāo)低于3，這說明該家庭的流動性資產(chǎn)不足以應(yīng)付應(yīng)急性的支出，需要改善。該家庭目前有64萬的房貸余額，負債總資產(chǎn)比率=負債/總資產(chǎn)=64/389=16.45%，小于50％表示其有較強的綜合還債能力。
（二） 現(xiàn)金流量分析
從家庭現(xiàn)金流量表來看，該家庭目前的主要的收入來源為兩夫婦的工資、房租及住房公積金，王佳云丈夫?qū)儆诎最I(lǐng)精英，有較高的收入，王佳云的工作較為穩(wěn)定，收入水平也可以，兩人合計年收入為23萬元，屬于較理想的小康收入水平，且從每年50000元的消費支出可以看出該家庭生活比較節(jié)儉，因此每年可有11.41萬元的較多盈余。購買第二套房后，每年需還貸60000元，負債收入比率=負債/收入=6/23=0.26，該指標(biāo)小于0.4，說明該家庭的還債能力比較強。儲蓄比率=盈余/收入=11.41/23=49.6％，反映了其凈資產(chǎn)增加的能力強，這為之后的理財規(guī)劃提供了充足的資源支持。
（三） 理財強弱項分析
通過對王佳云家庭的基本資料及財務(wù)狀況進行強弱項分析，結(jié)果如下：
強項：
1、 家庭財富積累的基礎(chǔ)較好；
2、 有相當(dāng)比例的生息資產(chǎn)；
3、 債務(wù)負擔(dān)不高，償還能力強；
4、 兩夫婦的年齡處于中壯年階段，工作較穩(wěn)定，收入較高；
弱項：
1、 不動產(chǎn)配置比例過大，流動性資產(chǎn)配置不足
2、 生息性資產(chǎn)的品種單一、收益率較低、變現(xiàn)能力較差，投資組合有待優(yōu)化
3、 投資知識和經(jīng)驗不豐富；
4、 未規(guī)劃安排教育基金和養(yǎng)老基金
5、 家庭的保險保障不全面；
在理財規(guī)劃中，我們將盡量發(fā)揮及運用強項，調(diào)整及彌補弱項，以實現(xiàn)理財的目標(biāo)。
二、理財目標(biāo)綜述
根據(jù)王佳云家庭目前的情況及其目標(biāo)，綜合理財目標(biāo)如下：
1、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，滿足應(yīng)急資金及購車需求
2、進行子女教育規(guī)劃，安排教育基金
3、設(shè)計投資組合，籌集養(yǎng)老金
4、優(yōu)化保險規(guī)劃，完善保障功能
三、理財規(guī)劃綜合方案
1、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：賣出第二套房產(chǎn)，預(yù)留各項理財需求資金
王佳云家庭有相當(dāng)不錯的家庭財富積累和每年收入盈余，但由于丈夫轉(zhuǎn)換工作的考慮購買了第二套房產(chǎn)，從而令相當(dāng)部分的資產(chǎn)壓在了不動產(chǎn)上。既然現(xiàn)在丈夫轉(zhuǎn)換工作的事情已擱置，考慮到此套現(xiàn)已出租的房產(chǎn)投資收益率較低，每年所收的租金還不夠償還貸款，同時家庭應(yīng)急的流動性資金、購車、子女教育、夫婦的退休養(yǎng)老等理財需求都需要資金進行滿足。
另外，從國家的宏觀經(jīng)濟面來看，國家宏調(diào)政策仍將繼續(xù)，因此建議王佳云趁現(xiàn)在該房產(chǎn)對比購買時已有所升值的時機，將該房產(chǎn)出手。按市場價格225萬出售，提前還清64萬元貸款余額后，可套現(xiàn)165萬的資金。
出售第二套房后，有充足的資源可調(diào)配滿足各項理財需求了。
首先，建議撥出1.5萬元加上目前的活期存款1萬元合計2.5萬元，以活期及部分定期的形式作為流動性強的應(yīng)急資金，足以應(yīng)付6個月的日常支出。
其次，可撥出15萬挑選心儀的汽車，滿足購車的需求。剩下的144.5萬作子女教育、退休養(yǎng)老等的資金安排。調(diào)整后的資產(chǎn)負債表及現(xiàn)金流量表見附表。
2、教育規(guī)劃：預(yù)留教育基金 實現(xiàn)送子留學(xué)理想
王佳云的兒子今年7歲，打算明年上小學(xué)，可以看出父母對兒子的教育很重視，打算讓他在國內(nèi)完成本科后出國留學(xué)。因此，教育規(guī)劃的目標(biāo)是安排足夠的資金滿足讓周逸飛從明年讀小學(xué)開始直至完成國外留學(xué)的需要。
若假設(shè)所在城市的目前教育費用水平為小學(xué)階段8000/年，初中階段10000元/年，高中階段14000元/年，國內(nèi)大學(xué)本科階段20000元/年，國外碩士研究生階段（學(xué)制2年）200000元/年，按每年增長5％測算，周逸飛從小學(xué)到完成國外的研究生，共需要支出教育費用約128萬。若目前開始撥出一筆錢，以開放式基金為投資工具構(gòu)建一個年收益率為9％的基金投資組合，每年的支出從該筆基金撥出，則目前這筆錢只需要準(zhǔn)備38萬就足夠了。
3、養(yǎng)老規(guī)劃：一次性投資加定期投資 保障退休生活
王佳云夫婦剛30出頭，正值青壯年，且兩人都有收入較好的工作。雖然離退休還有相當(dāng)?shù)臅r間，但夫婦二人有準(zhǔn)備養(yǎng)老基金的理財意識是很好的，因為越早準(zhǔn)備，效果越好，不但可以提高退休生活的資金保障、改善退休生活質(zhì)量，而且還可能實現(xiàn)提早退休，早日享受退休的休閑生活。
從目前一家三口每年50000元的生活費來看，該家庭的生活是比較節(jié)儉的。退休的生活費比現(xiàn)在會少了孩子的養(yǎng)育支出，但可能會多了私家車和旅游、醫(yī)療的支出。
假設(shè)王佳云在55歲、丈夫57時兩人同時退休，若以退休后相當(dāng)于目前60000元一年的生活水平，通貨膨脹為每年4％進行測算，夫婦兩人退休后30年的生活費用合計約863萬，要保障這一支出，則可采用一次性投資加定期投資的開放式基金進行規(guī)劃。假設(shè)退休前投資組合的投資年收益率為9％，退休后投資組合的投資年收益率調(diào)整為更穩(wěn)健的5％，則只需目前一次性投資41萬，并且堅持每月定投1000元直至退休即可滿足上述目標(biāo)退休生活的資金需要。
4、優(yōu)化保險規(guī)劃：提高保障及補充險種 完善保障功能
目前夫婦兩人已購買了中國人壽的康寧定期壽險，該險種的保障范圍包括身故、殘疾、重疾等。由于丈夫為家庭的主要經(jīng)濟支柱，因此建議其康寧的保額可提高到20萬。小孩擁有國家工作人員子女統(tǒng)籌醫(yī)療保障，可以報銷的范圍與國家工作人員醫(yī)療保險待遇一樣，但報銷的額度是符合醫(yī)保政策的80%。
由于賣出第二套房調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)后將提前還清房貸，沒有債務(wù)的負擔(dān)，而套現(xiàn)的資金又足以安排多項的理財目標(biāo)需要，因此夫婦二人無須再增加壽險額作為財務(wù)保障。但由于社保和重疾險都沒有意外醫(yī)療和住院的保障，因此建議夫婦二人以康寧作為主險，附加意外醫(yī)療，兒子則可通過學(xué)校購買中國人壽的學(xué)生幼兒平安險（團體險），包含有意外醫(yī)療、住院、身故等保障。經(jīng)提高保障及增加險種后，每年所交保費在9000元內(nèi)。
賣出第二套房產(chǎn)后，可用于調(diào)配進行理財規(guī)劃的一次性投資資產(chǎn)有144.5萬元，每年結(jié)余有10.4萬元，經(jīng)上述理財規(guī)劃策略整合后，只用了一次性投資資產(chǎn)的79萬元及每年結(jié)余的3.4萬元，還有65.5萬元的資產(chǎn)和7萬元的結(jié)余可以備用。
這部分資源一方面可以作為增加前面的教育規(guī)劃、養(yǎng)老規(guī)劃的一次性投資和每月定投的金額，達到提高目標(biāo)水平的效果，例如可以供兒子上更好、收費更高一些的學(xué)校或提高退休生活的水平又或者提前退休，另一方面可以作為備用調(diào)節(jié)資源，以補償因投資收益率變動未達規(guī)劃目標(biāo)的差額。該部分資金可以通過較為穩(wěn)健的銀行保本理財產(chǎn)品、債券型基金、平衡型基金等理財產(chǎn)品構(gòu)造年收益率5％?9％的投資組合進行保值增值。
《私人理財》點評：
流動性資產(chǎn)很重要
在不少人高喊著“欲做房奴而不得”的無奈時，眾房們奴痛并快樂著；擁有一套房產(chǎn)的人是快樂地笑著，而有能力購買第二套房的人則是公認的幸運兒。然而，并不是每個家庭購買第二套房都能帶來投資收益，像王佳云家就因第二套房產(chǎn)而一度陷入資金周轉(zhuǎn)的困境。
從他們資產(chǎn)上看，王佳云家境殷實，夫妻倆收入都不錯，是典型的白領(lǐng)階層人士。小孩已到適學(xué)年齡，此后供書教學(xué)等一筆不小的開銷不可避免。而此時，這個家庭的二套房卻占據(jù)了家庭財產(chǎn)的很大一部分，而流動性資產(chǎn)不足則是這個家庭的硬傷。王佳云現(xiàn)在首先要做的是提高家庭流動性資產(chǎn)的比例，以應(yīng)對不時之需。
事實上，一個家庭中，除了固定資產(chǎn)外，擁有一定比例的流動性資產(chǎn)更可構(gòu)筑安全而穩(wěn)健的理財金三角。當(dāng)前在股市波動，樓市不太明朗的情形下，現(xiàn)金為王成為現(xiàn)實的選擇。
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