自“京１５條”出臺以來，京城樓市成交量就一路下滑。隨著成交量的深跌，北京房價也呈現出結構性下降的局面。分析人士指出，經過了持續的深度博弈之后，北京樓市的供求失衡局面已得到進一步緩解，今后在求與供此消彼長的局面下，樓市拐點效應放大值得期待，但仍需警惕資金流向，以避免供求關系再度微妙失衡。
調控政策效果持續 京城樓市屢創新低
與歷次調控相比，以國內最嚴限購為代表的“京１５條”房產調控政策令年內的京城樓市緩不過氣來。
據北京市房地產交易管理網統計顯示，今年上半年北京市期房住宅簽約套數為３６９０８套，比去年同期下調１５．２％，而現房住宅同比下調１８．３％，整個一手住宅總簽約套數為４３７０５套，同比下調１５．７％。
比較每半年的樓市成交數據，自２００９年樓市反轉回暖以來，２０１０年上半年的樓市狀況無疑是前兩年中最為慘淡的，但從最新統計的數據可以明顯看出，今年上半年樓市行情比去年同期更冷。
即便是６月份北京市一手房市場成交量比５月份出現了回升，但據北京中原地產市場總監張大偉分析，其成交量依然在低位徘徊，且成交放大的背后與降價求量不無關系。“６月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅（不含保障房）項目合計為３０個，提供住宅套數為１０２２４套，而當月簽約的數量為１２９５套，簽約率為１２．６％，這屬于絕對低值。”
二手房市場更能體會出陣陣寒意，尤其是在６月份，與一手房市場走勢略有起色截然不同的是，北京市二手住宅成交量僅為７９６１套，創出了２９個月來的新低。
２１世紀不動產分析師粟日認為：“作為一線城市的北京，現在二手房成交量低于新房，這是近年來十分罕見的現象，表明目前二手房成交量已經跌入谷底。”
２０１０年４月中旬“國十條”出臺，北京房地產市場僅用了兩個半月就一定程度上化解了政策效力，去年７月份北京一手房與二手房市場成交量都開始迅速走高。但目前“京１５條”出臺已有４個半月，京城樓市成交量依然走勢平平，尤其是五、六月以來，樓市成交方面鮮有亮點，調控政策的效果明顯。
實際成交價比開發商預期低16.5％
北京市房協副秘書長陳志表示，這一變化與“京１５條”的內容更加強有力密不可分。“一方面，限購限貸、打擊違法交易等政策極大地抑制了樓市投機投資，另一方面，增加保障房供應等無疑分流了市場、緩解了供需結構。”
以限購政策為例，據北京市房地產交易管理網數據統計，上半年多個月份北京市戶籍居民購房比重達到９０％以上，而非北京市戶籍居民購房比重則由４５％下降至１０％。
陳志表示，在目前的限購令下，由于對買房資格做出了限定，一方面有買房資格的需求正在被快速消化，另外新增的購房資格在緩慢增長，同時首付和利率的提高等對當前具有買房資格的需求也能產生一定的抑制，調控效果日益顯著。
根據多年來“量在價先”的樓市運行趨勢來看，經過了４個多月的博弈，在成交量持續未能實現好轉的局面下，北京市通州、大興、朝陽東部等局部區域已經打響了價格戰。
整體來看，據中原地產監測，自２月１６日“京１５條”出臺后，北京市一手房成交均價從２月份-６月份均未能超過１月份，其中６月份北京市一手房成交均價為２１１９９元／平方米，比５月份下降３．５％，比１月份下降７．５％。
據北京市房地產交易管理網統計顯示，上半年取證供應的北京期房商品房住宅項目合計為７９個，供應均價２４６７２元／平方米，而簽約均價只有２０６１２元／平方米。
“這顯示出實際市場成交價格比開發商預期價格下跌了１６．５％。”張大偉表示，在上半年供應的７９個項目中，均價低于２萬元的有３１個，提供的住宅為１２６００套，累計半年來簽約套數為６６０６套，簽約率為５２．４％；而２萬-３萬元價位的項目受到的影響最大，簽約率僅為３３．３％；而超過３萬元的高價盤簽約率為３７．３％。這是一種兩頭高中間低的成交分化格局，推動了整體成交價格下降，也體現了政策的效力，目前市場正處于量跌到價格變化的博弈過程中。
拐點來臨？
一位業界人士指出，房價不同于股價，沒有明確的上行或下行的判斷標準，因此其軌跡難以描繪，但目前北京市多個樓盤價格下滑其實就是一種拐點效應，不過這種拐點效應能否放大，就要看在目前的大環境下，政策的效力是否被化解。
日前一則消息指出，北京將放松限購政策。對此，北京市住建部門有關負責人表示，這一消息不實，這是一些開發商資金鏈確實扛不住了，想借勢炒作放松限購，這恰恰表明北京樓市調控政策取得了效果，今后北京市調控政策將繼續從嚴。
陳志表示，下半年北京市的調控手段仍將陸續顯現出來，如在供應層面，北京商品房和保障房的供應量將會逐漸增加，進一步調節供求關系，同時對資金方面將會加強監管。
張大偉認為，目前購房者利用貸款的難度明顯增加，而限貸很可能繼續收緊，而且短期內加息的可能繼續存在。另外限購政策不放松將使得部分有能力有資格的購房需求已經釋放，市場剩余的需求將逐漸減少。
從走訪市場來看，限購限貸使得購房者期待價格下調，但是投資手段匱乏、通脹依然使得部分賣房者并不愿下調價格。
張大偉表示，從全國的市場走勢來看，下半年的樓市調控依然將保持比較大的力度，主要影響調控效果的將是：通脹是否能夠被控制和二三線城市樓市是否降溫。“上市房企業績很可能在三季度出現明顯的分化，而為了使年報不會太差，部分之前業績不理想的企業可能率先開始降價求量。”據新華社電
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