7月1日開始營(yíng)業(yè)，開業(yè)率不足50%，一個(gè)月后仍人流稀少，商戶們按捺不住不滿開始和管理方交涉——這是近日發(fā)生在明星地產(chǎn)商潘石屹的項(xiàng)目SOHO尚都的一幕。
面對(duì)來(lái)自租戶和媒體的壓力，潘石屹一面調(diào)整隊(duì)伍，一面呼吁：SOHO尚都還是一個(gè)嬰兒，需要呵護(hù)。其實(shí)在北京，與SOHO尚都類似的狀況很尋常。在城市的東西南北各個(gè)方向都有新建商鋪或陷入招商困境，或在經(jīng)營(yíng)困境中苦苦掙扎，和這些鋪?zhàn)赢?dāng)年旺銷的景象大相徑庭。
更糟糕的是，開發(fā)商們大多套利離場(chǎng)，剩下一批批產(chǎn)權(quán)商鋪投資者在吞食苦果——一兩年前以高出同等地段住宅2倍到3倍的價(jià)格搶購(gòu)下商鋪，結(jié)果很長(zhǎng)時(shí)間租不出去，自己經(jīng)營(yíng)又沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，想原價(jià)賣掉都沒(méi)有人接手。
產(chǎn)權(quán)商鋪，這個(gè)曾經(jīng)是投資者眼中的香餑餑，眼下正在變成燙手山芋。
投資回報(bào)路漫漫
并不擅長(zhǎng)做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的住宅開發(fā)商，把商鋪以產(chǎn)權(quán)商鋪的形態(tài)賣給了眾多不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的投資者。
在國(guó)貿(mào)寫字樓里辦公的趙梅（化名）稱：自己的商鋪投資是高價(jià)買了個(gè)大“窩貨”。
“和住宅比，商鋪的租金要高得多，所以在用80萬(wàn)元買一套90多平方米住宅還是投資一個(gè)30多平方米的商鋪之間，我掂量再三選擇了后者。有個(gè)鋪?zhàn)樱瑢?lái)不想在公司干了，可以自己經(jīng)營(yíng)個(gè)小店，將來(lái)還可以傳給兒子。”盤算之下，三年前，趙梅在東三環(huán)和東四環(huán)之間的一個(gè)新盤里選擇了一套30平方米的底商。
一年半后開發(fā)商交房，趙梅卻沒(méi)有等來(lái)租戶，于是委托給中介公司出租。然而，中介介紹的租戶愿意付的租金都和開發(fā)商當(dāng)年賣鋪時(shí)提供的參考價(jià)相差近一倍，還都要求2到3個(gè)月的免租期，理由是周圍住戶少客流有限，結(jié)果一年時(shí)間也沒(méi)有租出去。
接下來(lái)，商鋪所在的區(qū)域進(jìn)行路網(wǎng)改造，因不知道建設(shè)工期要多長(zhǎng)，連肯付低租金的商家都找不到了。好在周圍的房?jī)r(jià)一直在漲，趙梅也沒(méi)太慌，盤算著租不出去就賣掉。在中介公司登記轉(zhuǎn)讓后，到今年年初依然無(wú)人問(wèn)津——趙梅這時(shí)才感覺(jué)到：自己栽在這個(gè)30平方米的鋪?zhàn)由狭恕?BR>
趙梅不知道自己的商鋪究竟什么時(shí)候能流金淌銀，看看同事要么在股市里賺了錢，要么投資住宅一收房就開始賺租金，除了后悔只能冀望將來(lái)：社區(qū)附近的幾個(gè)新商場(chǎng)都開始營(yíng)業(yè)了，很多小區(qū)也入住了，商鋪應(yīng)該很快就能租出去了吧？
然而，趙梅畢竟不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，如果她知道：僅她的商鋪所在的小區(qū)就有3萬(wàn)多平方米的商業(yè)面積，周圍十幾個(gè)新盤都規(guī)劃有1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，而且這些商業(yè)多數(shù)都是被不擅長(zhǎng)做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的住宅開發(fā)商，以產(chǎn)權(quán)商鋪的形態(tài)賣給無(wú)數(shù)與她類似的不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的投資者，恐怕她短期內(nèi)還樂(lè)觀不起來(lái)。
三方養(yǎng)鋪意識(shí)均缺失
開發(fā)商、個(gè)人投資者和商家，賺錢的心都非常急迫，但商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有兩三年是旺不起來(lái)的。
比起買到“窩貨”的趙梅，SOHO尚都的投資者還算幸運(yùn)。這里位于寫字樓群中，產(chǎn)權(quán)商鋪供應(yīng)量不大，雖然目前一批寫字樓尚未投入使用影響了客流，但一兩年后還是很有希望的。
然而，分散產(chǎn)權(quán)銷售讓開發(fā)商迅速回籠了資金并獲得高額回報(bào)，但也確實(shí)成為統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的壁壘，尤其是商場(chǎng)式的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散后的運(yùn)營(yíng)難度，會(huì)比相對(duì)獨(dú)立的臨街鋪更大，因?yàn)闃I(yè)態(tài)組合是否合理將影響到整體經(jīng)營(yíng)效果，而每個(gè)投資者都希望自己的商鋪出租給高租金的商戶，SOHO尚都的招商注定會(huì)很吃力。
“現(xiàn)在無(wú)論開發(fā)商、個(gè)人投資者還是商家，賺錢的心都非常急迫，要么缺乏專業(yè)性，要么缺乏養(yǎng)鋪意識(shí)。即便是東方廣場(chǎng)和金源購(gòu)物中心這樣位置好、體量大、單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有兩三年都做不旺，何況產(chǎn)權(quán)分散、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和招商管理的物業(yè)呢！”一位商業(yè)地產(chǎn)專家指出。
相對(duì)住宅和寫字樓，商鋪投資確實(shí)是利潤(rùn)最誘人的。但因?yàn)樗纳虡I(yè)鏈條是最長(zhǎng)的，專業(yè)性需求最高，也是投資風(fēng)險(xiǎn)最大的，目前的投資者多數(shù)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)都估計(jì)不足。當(dāng)然，這其中也有開發(fā)商的責(zé)任，他們?cè)阡N售產(chǎn)權(quán)商鋪時(shí)往往過(guò)度宣傳理想經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和高估投資回報(bào)率，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不做必要提示，加之過(guò)高的售價(jià)抬高了租金的門檻，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃也為日后的運(yùn)營(yíng)埋下了混亂的種子。
投資者“無(wú)知無(wú)畏”
多數(shù)投資者對(duì)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，結(jié)果一著不慎，代價(jià)慘痛。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年北京面世的商業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，最初放量將達(dá)到237萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總面積會(huì)達(dá)到600萬(wàn)平方米。戴德梁行預(yù)計(jì)，今年下半年，北京商鋪市場(chǎng)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到近200萬(wàn)平方米，朝外、CBD及中關(guān)村等區(qū)域供應(yīng)相對(duì)更集中。
5+1五合國(guó)際(WERKHART)集團(tuán)總顧問(wèn)劉力博士表示，新項(xiàng)目的集中上市將使北京零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而新建項(xiàng)目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過(guò)剩。加之這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大，招商將更加困難。
投資者的投資心態(tài)也并不成熟。當(dāng)前的很多商鋪投資者，被專家們?cè)u(píng)價(jià)為“無(wú)知無(wú)畏”。他們投資商鋪，動(dòng)輒上百萬(wàn)元，一著不慎，代價(jià)慘痛。因此專家提醒，一定要謹(jǐn)慎選擇區(qū)域和項(xiàng)目，那些有主題且實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)的勝算要大一些。
提示
產(chǎn)權(quán)商鋪，又稱商鋪散賣，即開發(fā)商將商鋪賣給小業(yè)主，然后再協(xié)助其出租招商。作為一種常見商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，其是否合適和有效，長(zhǎng)期以來(lái)一直備受爭(zhēng)議。潘石屹的SOHO中國(guó)，一直堅(jiān)持散賣模式。
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