全國人大常委會組成人員表示，經29日六審之后的《物權法（草案）》已經比較成熟。但必須注意，《物權法》里仍有不止一塊尚未明確權屬的“奶酪”，小區地面車位就是其一（地下車位牽涉到《人民防空法》的規定，筆者專文再論）。
在這個問題上，任何一方都不應該先入為主地質問，“誰動了我的奶酪”，而應當先從法理上搞清楚，“這究竟是誰的奶酪”。
五審稿對此確立的規則，是以約定為優先，以法定的業主共有為補充。應該說，這只是一個不到位的“半拉子規則”：一方面“約定優先”無非把業主又一次擺上開發商的刀俎，另一方面，有關規定甚至連車位權利是所有權或者使用權，都沒有明確。
從經濟屬性上來說，車位是有價值的，并且可以確定個人的排他性支配權，完全可以作為獨立的交易客體，固定為特定業主專有專用。但是，車位需求的普遍性和穩定性較低，有車的人需要，沒車的人不需要；業主沒車時不需要，有車以后才需要。因此，根據業主的具體需求，通過個別約定的方式確定其利用形式，是比較妥當的制度安排。
從法律屬性上來說，車位是不動產。具體來說是土地抑或土地定著物，在法理上并不是毫無疑義，主要是因為其與土地結合的狀態，和房屋相比有著明顯的不同。
如果認為車位為土地的組成部分，就只能由業主享有使用權，所有權屬于國家。但是，開發商從政府手中買來了土地使用權，建好了小區賣給業主，其中的車位所有權卻歸國家，這在情理和法理上都說不通。如果真這么做了，車位的交易與利用形式就只能通過設定使用權的方式進行，制度選擇上缺乏足夠的彈性。如果把車位認定為以土地使用權為基礎、獨立于土地的定著物，就很好地解決了情理不通、法理不合與彈性不足的問題。
再進一步，車位專屬于特定業主的制度選擇，有所有權和使用權兩種或者更多形式，《物權法》應采用哪種形式？從原理上講，車位具有財產的經濟屬性，在技術上可以作為不動產登記的對象，將其作為從物，與專有部分房屋所有權一起登記所有權或者其他形式的利用權，是簡便可行的。
但是，我國目前不動產登記部門并沒有車位權屬登記的業務。沒有登記能力，使得車位的專屬所有權很難實現。原因有兩個：一，其與土地的緊密結合狀態，使得人們在觀念上容易把它當作土地的構成部分。因此，車位所有權歸業主，容易犯“將土地所有權歸給個人”的忌諱。二，我國不動產登記制度和實踐奉行“登記要件主義”，簡單地說就是，未經登記就無法完成車位從開發商到業主的交易和權利變動。沒有進行初始登記的不動產，甚至連所有權都是沒有保障的。無法進行登記導致車位的獨立不動產法律地位殘缺，影響了車位的交易能力。在這種情況下，只能選擇使用權方式進行交易。
確定了使用權交易模式之后，必須正本清源，搞清楚車位的所有權究竟應歸何人。應該說，不是開發商，就是全體業主。既然車位無法作為獨立不動產進行登記和交易，而開發商終歸要將小區的專有部分全部售出而終止其業主身份、退出小區。皮之不存，毛將焉附？因此,應將車位視為從物，歸全體業主共有。
（作者為中國人民大學民商事法律科學研究中心兼職研究人員）
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