沒有資金，何來地王。
2013年出現在中國各大城市的地王數量，超過任何一年；上半年，社會融資總量超過10萬億，其中相當部分仍流入了房地產和地方融資平臺。
一些處在高速成長期的房企，成為這些社會資金最好的去處，高達12%-15%甚至更高投資回報率的各類理財產品，成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。這究竟是房地產黃金時代的延續，還是房地產狂歡的見頂之兆？
一家大型央企人士對本報記者強調，現在大家都在積極拿地，但未來的房地產市場，“不是誰都可以賺錢。”
成長型房企拿地兇猛
泰禾、佳兆業、濱江、世茂、融創……這些房企的名字在2013年與“地王”緊緊相連。
上述房企的共同特點是，都處于高速成長期，2012年和2011年，融創銷售規模的增長速度分別達到86%和131%，遠遠高于萬科、保利等一線龍頭；佳兆業是2011年以后出現的一匹“黑馬”，2012年剛剛躋身全國地產20強；發跡于福建的泰禾集團，布局全國，激進拿地；此前深耕杭州的濱江集團，也開始往外拓展。
公開統計顯示，今年5月以來，京滬深穗四個一線城市已經誕生13個地王，由11家房企斥資近800億元奪得。其中，除了萬科、新鴻基奪得兩幅上海總價地王外，其余地塊均被上述成長型房企獲得。其余龍頭房企如中海外、招商、龍湖等，均未參與上述一線城市土地“競賽”，轉而在二三線城市尋找機會。
美聯物業全國研究中心王暉認為，近期開發商在土地市場動作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自于銷售現金，另一方面則來自于今年上半年房企海外融資金額大增。
拿地背后的高杠桿融資
數據顯示，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數字已超過去年上市房企海外融資總額（約700億元）。其中，佳兆業、融創等在港上市房企通過配股、發債等方式融資以數十億計。
盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內，但一家在港上市房企投資部人士稱，由于結匯過程漫長，“外保內貸”轉運資金回內地過程繁瑣，導致海外融資的實際成本要提高3至4個百分點。
除了海外融資，一位深圳私募人士對本報記者透露，佳兆業、融創還進行了多筆信托、基金、固定收益債的高成本融資。這些融資類產品的成本一般都在15%以上。其估計，這兩家公司的整體資金成本能達到12%左右，遠遠高于萬科、保利的6%-7%。
泰禾集團、濱江集團背后，則有強大的國內資本的支撐。“泰禾集團今年的拿地金額已經超過100億，這絕對不是公司自己的資金實力能夠達到的。”上述私募人士說，泰禾與很多基金、信托公司都有合作，其融資成本在15%以上。
濱江集團即將與興業銀行合作發行一款私募基金產品。興業銀行杭州分行一則預公告顯示，其7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品，專項用于濱江集團投資杭州華家池的項目。9月5日濱江集團拿下華家池地王后，此款產品將很快上市發行。業內人士稱，這類房地產私募基金產品的一般回報率至少在15%以上。
交通銀行首席經濟學家連平（微博）在出席招商地產20周年會時說，今年上半年國內融資額大增，其中很大部分進入了房地產和地方融資平臺。
“這類資金都會尋求高回報，而銀行和一些金融機構因為利率市場化的加速，也有做高業績和利潤的動力，”前述上市房企人士稱，雖然今年金融部門都在去杠桿，但仍有不少新的金融機構覬覦房地產這塊“肥肉”，爭相推出與房地產掛鉤的理財和金融產品，且多選擇與一些高速成長期的開發商合作，因為后者可以接受較高成本的融資。
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