土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例，這個稅種最低稅率30%，最高60%，是四級累進稅率。但在各地的實際征收中，這個征收方式基本沒有落實。
那么，各地是如何征收土地增值稅的？據一位業內人士介紹，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入的1%~5%預征率進行預計征收。等到項目結束后，再由開發商自查自補。很少聽到有地方是嚴格按照四級累進稅率進行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹，上市房地產企業基本上是按照1%的預征率來計提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產開發周期一般都比較長，增值也是一直在變化的。”汪利娜告訴記者，地方稅務部門很難征收這個稅，最后就采取預征的方式，在開發商立項的時候就預先算一個數，先征收一部分，然后等項目結束了才清算。但開發商不斷跟政府討價還價。政府部門也是如此，在財政收入豐盈的時候就會讓步，手頭缺錢的時候就會讓企業多交一些。
正是這種討價還價，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來，這中間有太多的漏洞可以鉆，房地產企業到底漏了多少土地增值稅，可能稅務部門自己都不清楚。
張開順是北京致通振業稅務師事務所的專業稅務師，他為多家房地產企業進行過稅務規劃培訓。在他看來，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個稅種本身。
“這個稅太過復雜，不僅對房地產企業來說復雜，對稅務部門來說同樣復雜。”張開順說，房地產開發周期長，一般情況下3年都算快的，長的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項目結束之后才能征收，在這期間，房價是在不斷變化的，企業的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少，還要算清楚哪些成本是應該扣除的。這樣的工作需要專業的團隊才有可能完成，一般的稅務部門工作人員可能都弄不清楚。地方稅務部門也沒有精力去做這樣的核算。
在另外一個層面，房地產企業必然是趨利的主體，天然就有避稅的沖動。
“房地產企業沒有愿意足額繳納土地增值稅的，也沒有哪家企業愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交。”張開順說，如果嚴格執行四級累進稅率，土地增值稅是一個非常厲害的稅種，會對房地產企業的現金流造成巨大影響。但大部分房地產企業都跟政府關系很好，很多房地產企業在項目結束后還有一部分土地增值稅沒有交。
當然，也有企業被稅務部門要求清算的。據張開順介紹，當稅務部門實在算不清楚，而又堅持進行清算的時候，往往會根據行業標準算出一個數字讓企業交稅，但這個數往往會導致企業喊冤，因為不知道是怎么算出來的。
有不少規模較小的房地產企業在遇到土地增值稅清算的時候干脆選擇跑路，讓稅務部門找不到。
“企業和稅務部門對這個稅種都很頭疼，雙方都覺得別扭。”張開順說，企業肯定不愿多交稅，稅務部門要證明企業沒有足額交稅還需要拿出證據，費時費力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點名29家房地產企業拖欠土地增值稅后，多名專家都對此發表了看法，但至今沒有人能夠確切地判斷這29家企業是否真的拖欠了巨額稅款。
張開順告訴記者，上市房地產企業公開的應交未交的土地增值稅數目基本上都是各地稅務部門默許的，如果稅務部門認為這些企業有問題，完全可以根據這些企業的年報要求企業交稅，但現在看不到這種情況。
財經評論員、注冊稅務師李寧對此有一個基本判斷，那就是房地產企業在逃避社會責任。在李寧看來，近年來，針對房地產行業的稅收，由于稅種復雜，加上房地產企業滾動開發等特點，實際上很多房地產企業并未按照稅法的規定實現應繳盡繳，房地產企業偷逃稅款現象比較普遍。這也是近年來房地產調控失敗的一個因素。
在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強（微博）看來，土地增值稅清算與針對個人的二手房轉讓個稅相似，規定早就有，但實施起來太過困難。
看起來，這似乎又是一個執行成本很高的稅收政策。那么，是繼續這個稅種的征收，還是換個思路、換個方法？
張開順認為，“長遠看，恐怕土地增值稅只是一個過渡期的稅種，肯定會被別的稅種所代替。”
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