由商品房降價(jià)集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，加強(qiáng)了人們對(duì)上海樓市下行的預(yù)期。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波降價(jià)風(fēng)潮會(huì)繼續(xù)蔓延和加深。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》對(duì)上海、深圳、北京、廣州四地的調(diào)查顯示，住宅降價(jià)銷(xiāo)售潮早已不是上海一處的現(xiàn)象，深圳自5月就揭開(kāi)了降價(jià)大戰(zhàn)的序幕，北京周邊地區(qū)也“寒風(fēng)”勁吹，廣州則暫時(shí)穩(wěn)定。
上海：降價(jià)潮已醞釀多月
據(jù)報(bào)道，10月22日，數(shù)百名老業(yè)主在龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城售樓處聚集，表達(dá)對(duì)銷(xiāo)售方的不滿(mǎn)。在開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)策略中，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬(wàn)元/平方米直降到1.4萬(wàn)元/平方米。
與此同時(shí)，浦東中海御景熙岸的促銷(xiāo)則是在進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)之后價(jià)格可從2.2萬(wàn)元/平方米降至1.7萬(wàn)元/平方米，也引發(fā)了業(yè)主“維權(quán)”。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(博客)在其微博上稱(chēng)：“上周有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？我列出了四個(gè)可能先降價(jià)的城市，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到從上海先開(kāi)始降價(jià)了。我列出了幾家可能先降價(jià)的公司，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這幾家上半年銷(xiāo)售不錯(cuò)的公司先降了。為什么？”
仲量聯(lián)行上海區(qū)董事周志鋒告訴本報(bào)記者：“事實(shí)上，今年從5、6月份就已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，那時(shí)只是個(gè)別的，而且是從經(jīng)驗(yàn)豐富的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，他們對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)很靈敏，比如萬(wàn)科、華潤(rùn)。但當(dāng)時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商還是很樂(lè)觀的。”
上海中星集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理鄒華程對(duì)記者表示，目前的降價(jià)促銷(xiāo)在業(yè)內(nèi)是很普通的做法。中星集團(tuán)在上海的樓盤(pán)外灘印象花園也有促銷(xiāo)活動(dòng)，促銷(xiāo)降價(jià)幅度在5%左右。
仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市成交量顯示，三季度傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季的成交量反而小于二季度，于是進(jìn)入9月份，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)。“在上海雖然不普遍，但是在蘇州、無(wú)錫、杭州等長(zhǎng)三角城市，降價(jià)幅度在10%~15%的樓盤(pán)已經(jīng)很多。”
深圳：降價(jià)大戰(zhàn)5月爆發(fā)
事實(shí)上，在上海多個(gè)樓盤(pán)集中降價(jià)之前，一向被視為國(guó)內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的深圳早已開(kāi)始了降價(jià)博弈，多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)出貨，引發(fā)中小房企跟進(jìn)。
深圳某知名房地產(chǎn)上市企業(yè)向本報(bào)表示，該企業(yè)高管在此前7月份參加國(guó)務(wù)院有關(guān)房企座談會(huì)時(shí)曾明確承諾，未來(lái)三個(gè)月會(huì)將銷(xiāo)售價(jià)格降下來(lái)。當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)亦參加了這次內(nèi)部座談會(huì)。
早在5月，中海地產(chǎn)便揭開(kāi)了深圳房地產(chǎn)降價(jià)大戰(zhàn)的序幕，其低價(jià)推出的“康城國(guó)際”和“塞納時(shí)光”兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1300多套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日被搶購(gòu)一空。由于兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)低于預(yù)期，一度引發(fā)部分老業(yè)主集體維權(quán)事件。
中海地產(chǎn)降價(jià)引發(fā)一輪樓市沖擊波，周邊多個(gè)在售樓盤(pán)則陷入被動(dòng)境地，部分開(kāi)發(fā)商被迫采取跟進(jìn)措施。
與康城國(guó)際同處于大運(yùn)會(huì)板塊的益田大運(yùn)城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，購(gòu)房享罕見(jiàn)七折優(yōu)惠，折后價(jià)直接從12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼鏡。
更令開(kāi)發(fā)商不寒而栗的是，對(duì)行業(yè)風(fēng)向素來(lái)敏感的萬(wàn)科啟動(dòng)了“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”行動(dòng)，覆蓋區(qū)域之廣、供應(yīng)貨量之大均為萬(wàn)科史上僅見(jiàn)。而繼7月份推出的“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”降價(jià)促銷(xiāo)行動(dòng)之后，萬(wàn)科在深圳9月份又一舉推出11個(gè)項(xiàng)目、1萬(wàn)套房源入市，其總價(jià)優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬(wàn)元的級(jí)別。
即將于10月下旬再次開(kāi)盤(pán)的深圳龍華花半里項(xiàng)目，其價(jià)格在一個(gè)月內(nèi)最高降幅達(dá)到每平方米5000元。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳勇在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，為避免老業(yè)主情緒反彈，接下來(lái)將對(duì)老業(yè)主直接進(jìn)行幅度不等的價(jià)格補(bǔ)償。
此前花半里項(xiàng)目在9月4日正式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)17800元/平方米，送約2000元/平方米精裝修。當(dāng)?shù)?a href="http://www.390056.com" target="_blank">媒體稱(chēng)，為進(jìn)一步促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商 深圳恒祥基房地產(chǎn)公司在10月加推新品，單價(jià)大多在12000~15000元/平方米之間。一個(gè)月前后，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格直接降了約2800~5800元/平方米，降幅約33%。
北京：周邊地區(qū)降幅明顯
“去年在北京通州買(mǎi)房子的人全虧了。”39歲的購(gòu)房者李新（化名）這樣感慨。2010年底他曾經(jīng)動(dòng)過(guò)在通州買(mǎi)房的念頭，彼時(shí)，通州新建樓盤(pán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)集體攀升到每平方米2萬(wàn)以上。而此時(shí)，李新發(fā)現(xiàn)，北京通州新建商品房的價(jià)格已經(jīng)集體回歸到了每平方米1.5萬(wàn)元左右。
京貿(mào)國(guó)際城是北京“跳水”最快的一個(gè)項(xiàng)目，2010年底該樓盤(pán)的價(jià)格一度達(dá)到2.68萬(wàn)元/平方米的最高峰。隨后，京貿(mào)國(guó)際城降到1.98萬(wàn)元/平方米，因?yàn)槊科椒矫滓淮涡越祪r(jià)7000元而成為著名的“北京第一降”。今年一次“特價(jià)房”促銷(xiāo)中，該項(xiàng)目一度降至1.4萬(wàn)元/平方米。
雖然北京城區(qū)房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但通州、昌平、大興等周邊區(qū)域均感受到了樓市寒流。2011年7月份開(kāi)始通州的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅度下跌，從8月份的均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，直跌到了10月份的1.5萬(wàn)元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在領(lǐng)跌項(xiàng)目中以當(dāng)年漲幅最快的幾個(gè)項(xiàng)目為主，如京貿(mào)國(guó)際城、珠江拉維小鎮(zhèn)等。
暗降的項(xiàng)目也為數(shù)不少，通州天時(shí)名苑就是其中之一。10月23日該項(xiàng)目推出的5號(hào)樓均價(jià)14300元/平方米。這比此前幾期樓盤(pán)的價(jià)格每平方米降了幾千元。對(duì)此，業(yè)務(wù)人員的解釋是“以前的帶精裝修，現(xiàn)在的是毛坯房”。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴本報(bào)，這些區(qū)域領(lǐng)跌的原因是此前漲得太快，過(guò)度透支了購(gòu)房者預(yù)期的價(jià)格。據(jù)通州某樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，降價(jià)的主要原因是快到年底了開(kāi)發(fā)商著急回款。
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從近期情況看，近兩成項(xiàng)目下調(diào)了推廣價(jià)，主要集中在通州、大興等地，以中小套型普通住房為主，多為前期定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快項(xiàng)目，普遍采取特價(jià)房形式促銷(xiāo)，“降價(jià)換量”逐漸成為共識(shí)。
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司楊少鋒對(duì)記者表示，目前北京降價(jià)階段的樓盤(pán)占市場(chǎng)的1/4，隨著春節(jié)臨近，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力加大，降價(jià)范圍和降價(jià)幅度都會(huì)大幅擴(kuò)大，樓盤(pán)降價(jià)接下來(lái)會(huì)成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。
楊少鋒分析稱(chēng)，目前開(kāi)發(fā)商分為三類(lèi)，一是可降可不降。這類(lèi)開(kāi)發(fā)商之前積累了大量資金，又沒(méi)有拿地，所以沒(méi)有資金壓力；二是想降不敢降。開(kāi)發(fā)商有些資金壓力，但又不是特別大，同時(shí)考慮到降價(jià)后由于限購(gòu)，成交量不一定能上去，銷(xiāo)售達(dá)不到預(yù)期，反而賠償?shù)酶啵蝗遣坏貌唤怠＿@部分開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張，如果不加快銷(xiāo)售，會(huì)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。“目前北京市場(chǎng)上不得不降的開(kāi)發(fā)商占全部開(kāi)發(fā)商的兩成左右。”
廣州：尚未出現(xiàn)降價(jià)潮
來(lái)廣州工作近3年的張女士現(xiàn)租住在廣州中心城區(qū)海珠區(qū)赤崗附近，前段時(shí)間看上了附近的新樓盤(pán)縱橫公寓，一個(gè)多月前去詢(xún)問(wèn)，售價(jià)是2.3萬(wàn)。“最近聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)在跌，昨天又去售樓處問(wèn)，結(jié)果價(jià)格一點(diǎn)都沒(méi)下降。”期待落空的張女士表示將繼續(xù)觀望。
記者走訪廣州越秀區(qū)東川路的房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，目前廣州老城區(qū)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有受成交量下滑影響而出現(xiàn)松動(dòng)。一房產(chǎn)中介人員告訴記者，目前越秀等中心城區(qū)的一手房越來(lái)越少，由于房源稀缺，教育、醫(yī)療等資源較好，所以不論是新房還是舊房，價(jià)格都比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)下跌。
她告訴記者，目前廣州一手房除了花都的一些樓盤(pán)外，其他地方價(jià)格都沒(méi)有下跌，南沙因?yàn)樾乱惠嗛_(kāi)發(fā)的緣故，還連漲了好多。記者致電位于番禺區(qū)清河?xùn)|路的尚東尚筑樓盤(pán)詢(xún)問(wèn)，該樓盤(pán)新一期于10月5日開(kāi)盤(pán)，售樓小姐告訴記者，現(xiàn)在連樣板房都賣(mài)完了，只剩下頂層，且不打折。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以“十一”為分界點(diǎn)，廣州一手住宅均價(jià)在“十一”之前連漲三周，在“十一”之后連跌三周，從12303元/平方米的高位穩(wěn)步下跌至11617元/平方米。在銷(xiāo)售面積方面，最新一周（10月17日至23日），廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%。
對(duì)此，合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌對(duì)本報(bào)表示：“目前廣州樓價(jià)總體比較穩(wěn)定，降價(jià)潮倒還沒(méi)出現(xiàn)。”
龍斌認(rèn)為，廣州樓市歷來(lái)比較理性，自用需求占比較大，投資以長(zhǎng)線投資為主。而且廣州的房?jī)r(jià)甚至比一些二線城市還低，泡沫相對(duì)較小。
“廣州的房?jī)r(jià)沒(méi)有北京、上海、深圳那么高，廣州中心區(qū)的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于北京的五環(huán)以外，上海等地出現(xiàn)的降價(jià)潮和退房潮，在廣州還沒(méi)有出現(xiàn)。”前述房產(chǎn)中介人員說(shuō)。
龍斌分析，廣州的房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況都還可以，但如果信貸繼續(xù)趨緊的話(huà)，廣州樓市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新樓盤(pán)為了迅速回籠資金，采取打折優(yōu)惠等形式促銷(xiāo)，但打折幅度有限。” 
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