在北京通州區(qū)德邑新時空小區(qū)的上空，盤旋了數(shù)年的拆遷傳聞還未落地，轉(zhuǎn)而掀起的卻是一場以節(jié)能為名的大改造。
“也就是一兩年的時間，小區(qū)就要拆了，現(xiàn)在改造就是為了多拿補償。”小區(qū)業(yè)主李曉（化名）對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。原本的節(jié)能改造并不是壞事，但在小區(qū)業(yè)主眼里，這樣的改造卻是“醉翁之意不在酒”。樓與樓之間的草坪變成了停車場，原本6層的建筑升級成了7層，樓體外也安裝了外掛電梯……
值得注意的是，目前該小區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)加蓋后的11號樓，增加了20套房源，一旦整個小區(qū)全部實現(xiàn)加蓋，將增加200多套房源，在國家已經(jīng)明令禁止小產(chǎn)權(quán)房在建在售的形勢下，這樣的房源又將如何流入市場？
“6+1”：6層小樓加蓋一層
在北京，通州、順義、懷柔、密云等區(qū)縣小產(chǎn)權(quán)房的蹤跡隨處可尋，約占北京市場樓盤總量的20%左右。去年9月份，北京市國土局公布，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地的小產(chǎn)權(quán)房項目，這樣的一場整治行動，讓京城的小產(chǎn)權(quán)房市場暫時陷入沉寂。
在國土局公布的“黑榜”中，并沒有德邑新時空小區(qū)。該小區(qū)開售是在2004年，目前小區(qū)內(nèi)的12棟樓都已實現(xiàn)入住，但該小區(qū)由于建成時間較早、規(guī)模較小，并未成為關(guān)注的焦點。然而，該小區(qū)日前興起的一場節(jié)能改造卻讓小區(qū)的業(yè)主內(nèi)心忐忑。
5月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到了位于臺湖鎮(zhèn)的德邑新時空小區(qū)，小區(qū)并不大，12棟6層小樓分別位于小區(qū)主干道的東西兩側(cè)，初入小區(qū)并未發(fā)現(xiàn)有何異樣，只是有很多施工人員在對小區(qū)的其中一棟樓體搭架子。
然而，當記者走到小區(qū)最頂頭的11號樓，看見這棟樓與其他樓有很大不同，除了比其他樓多出一層外，每個單元前都安裝了外掛電梯，部分單元的電梯已經(jīng)投入了使用。記者走進其中一個單元看到，該單元電梯還未投入使用，步行到六樓后，可以明顯感覺到加層的樓梯踩上去并不同于原本的樓梯，相比于其他樓層的每梯兩戶，7層變成了每梯四戶。
而在11號樓其中一戶的單元門上，記者看到了一份由物業(yè)公司發(fā)布的“致業(yè)主的一封信”，其中第一條就提到，對各單元加裝觀光電梯改造，同時還包括下水管道、樓體保溫等一系列改造。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從小區(qū)物業(yè)了解到的信息是，該小區(qū)11號樓的加蓋工程是在兩年前進行的，現(xiàn)在在做的只是停車場和樓體保溫的改造。
“我們是有這個意向 （整體加蓋），但首先要把小區(qū)的環(huán)境改善之后才行。”該小區(qū)物業(yè)公司的負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。
對于加層的意圖，該人士直言，是為了用這部分錢維持小區(qū)的物業(yè)開支。公司去年預(yù)算過，如果按照目前本地的房價賣，90%的收入將用于支付設(shè)計建設(shè)費用，物業(yè)方面收取剩下的10%。
然而，目前該小區(qū)11號樓已加蓋的房源并未售出，當記者提出，對于小產(chǎn)權(quán)的政策把控已經(jīng)越來越嚴，禁止在建在售，這些新房源又將如何流入市場時，該人士透露，如果想賣也有辦法。據(jù)記者了解，目前該小區(qū)的二手房銷售均價是在8000元/平方米。
對于接下來是否會對整個小區(qū)剩余的11棟樓都進行加層，該負責(zé)人表示，如果想要維持開支，必須加層。
可過戶 小產(chǎn)權(quán)禁售難根治
這樣的“信心”并非空穴來風(fēng)。《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后走訪了通州區(qū)的多個小產(chǎn)權(quán)項目發(fā)現(xiàn)，即便是已經(jīng)登上國土部門黑榜的 “太玉園”小區(qū)，依然可以進行過戶。
“89平方米的大約是65萬元，不包括過戶費。”太玉園小區(qū)附近的一家中介門店的工作人員告訴記者，該小區(qū)的過戶費統(tǒng)一都是6萬元。而當記者追問，小產(chǎn)權(quán)原本就不繳納稅費，為何還需要過戶費時，該中介人員表示，過戶費要交給過戶辦理處，也就是小區(qū)開發(fā)商，而小產(chǎn)權(quán)項目的開發(fā)商實際就是村委會。
據(jù)記者了解，不同的小產(chǎn)權(quán)項目過戶費也略有不同，“太玉園都是6萬元，還有一些小區(qū)是總房款的3%，有些比較低可能就兩三萬元，這都是小區(qū)自己定的。”中介人員告訴記者。
北京市規(guī)劃委的便民熱線工作人員告訴記者，如果小區(qū)進行樓體加蓋以及外掛電梯的建設(shè)，必須看是否通過區(qū)一級規(guī)劃局的審批，否則屬于違建。
記者隨后分別撥打了臺湖鎮(zhèn)政府及通州規(guī)劃局的電話，工作人員均表示已派人到現(xiàn)場了解情況。“是否通過審批，需要去現(xiàn)場看了之后才能知道。”通州區(qū)規(guī)劃局的工作人員稱。
由于地處通州文化旅游城的規(guī)劃用地范圍內(nèi)，德邑新時空面臨拆遷的傳聞從未停息，“去年的時候提過一陣，但現(xiàn)在也沒有確切的消息，”小區(qū)物業(yè)負責(zé)人對記者說道。
對于物業(yè)公司有意借突擊改造來獲取更多的拆遷款，北京房地產(chǎn)秦兵律師團的徐斌律師告訴記者，“國家有關(guān)拆遷的主要有兩個體系，包括集體土地的拆遷和國有土地的征收，還有由此衍生的各種體系，而和小產(chǎn)權(quán)最相關(guān)的是城鄉(xiāng)規(guī)劃法，對于違章建筑是不予補償?shù)摹！?/P>
不過徐斌律師也表示，實際上多數(shù)也會給一些補償。對此，物業(yè)方面也表示，一旦拆遷，肯定會有相應(yīng)的補償。
“國家目前還未出臺明確具體的清理小產(chǎn)權(quán)房的政策。目前來看，規(guī)模較大的項目拆除的可能性不大，而且不同小產(chǎn)權(quán)項目有不同特點，所占土地涉及林地、耕地和舊村改造的建設(shè)用地等，這些不同因素可能導(dǎo)致將來小產(chǎn)權(quán)清理方法執(zhí)行差異化政策。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強（微博）曾對此表示，小產(chǎn)權(quán)房的銷售、擴建如果再不得到遏止，將來清理小產(chǎn)權(quán)的難度會更大。
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