商業地產如今的行業格局并不如前兩年開發商眼中那么“美好”。
位于天津濱海新區的綠游天地日前開業。綠游天地是泰達MSD核心區的購物中心部分。他的主人是天津老牌國企泰達集團，但他的經營方卻是陽光新業與另外一家外資企業的合資公司。
這在商業地產領域是一種全新的探索模式。陽光新業副總裁吳堯將其稱為“輕資產”模式。
自2010年住宅調控開始，一批開發商開始集中轉向商業地產，冷門變成熱門。而早在2007年就轉型為商業地產商的陽光新業，在原有模式之下又開始尋找新的發展路徑。
“公司就這點錢。現在資本市場不能增發，銀行貸款也收緊，險資也遲遲不放開。通過買地自持的方式周期顯得漫長而又需要大量的資本金。”吳堯在接受本報記者專訪時稱，輕資產或許是資產擴張的較好模式。
RET睿意德執行董事張家鵬也表示，商業地產商缺乏很多相關支持，如果一定要排序，首先就是金融體制，由于資金來源方面顯得過于單一，目前國內發展商都在利用綜合體在平衡商業初期投資回收不足的問題。
除了利用城市綜合體平衡資金以外，輕資產也是商業地產商進行探索的一種方式。以綠游天地為例，先由陽光新業聯合外資集團整租下綠游天地，然后再通過招商、運營管理實現后期收益。同時，陽光新業也作出相應的資本性支出，他們將參與從店面規劃、設計裝修、業態組合、品牌招商到后期管理的全過程。也就是說，陽光新業的角色更像“二房東”。
囿于今年以來的融資困境，商業地產商普遍飽嘗資本擴張之路的坎坷，一些商業地產商已率先選擇輸出管理的方式。
今年6月份，中糧置地與兆泰置地正式成為戰略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐廣場項目正式交由中糧托管，合作期將達10年。中糧集團接手悠唐中心的背景是，該購物中心經過兆泰長達三年多的養商，一直面臨空租、人氣不足的難題。
“商業地產企業的輕資產擴張，未來將成為趨勢。”吳堯認為，在當下中國，能拿出數十億乃至百億以上資金的企業，并不罕見。但商業地產領域早已不是單純的資金競爭，決定一個商業項目成敗的，往往是它的服務理念、運營水平和人才。吳堯認為，最近大批量企業進入商業地產領域，其中多數又不具備商業管理能力，在轉手困難的情況下，只能尋求專業的合作伙伴共同經營管理。“今年來找我們談這類合作的企業很多。”
在談及為何要向輕資產輸出方向擴張，吳堯表示，“鑒于目前國內的商業地產環境，自持型商業占用資金太大，發展速度受限。配以一定數量的輕資產項目，有利于企業在短期內快速擴張。”據吳堯介紹，現在大家都在搶地盤，時不待人。陽光新業已經確定的“緩急兼顧”的擴張戰略，在適當加速自持商業項目開發的同時，加快輕資產業務擴張的步伐。
吳堯透露，事實上，輕資產對于陽光新業這樣的開發商而言，初期實現的收入并不高，但回報率卻非常可觀，也就是資產管理ROE很高，有利于公司資產管理利益最大化。
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