前幾天我曾說過,在未來一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌,這一說法引來了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問。今天我把對(duì)這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。
一、中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲,如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來，中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等,但我們看到“國(guó)十條”中加上了問責(zé)制，這是幾年來對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來沒有過的,表明了政府對(duì)這項(xiàng)政策執(zhí)行的決心。
二、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷售建設(shè)過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開發(fā)商影響會(huì)更大。我們看到這項(xiàng)政策已經(jīng)出臺(tái)，可能馬上就會(huì)開始實(shí)施。
三、針對(duì)住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細(xì)則和具體政策都在相繼出臺(tái)。這是大家不太關(guān)注的一項(xiàng)政策，但這對(duì)開發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過50%來自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。
四、清理閑置土地。幾年來政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地，但幾乎沒有進(jìn)展。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、社會(huì)關(guān)系，常常是官司債務(wù)纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。至于土地管理部門是不是在媒體的壓力下公布的，不得而知，但公布這個(gè)名單就等于國(guó)土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對(duì)社會(huì)有一個(gè)交代。有媒體報(bào)道說，這些閑置土地有80%要無償收回，我個(gè)人認(rèn)為不太可能，閑置土地的清理絕非國(guó)土部門一個(gè)部門能完成的，有句俗話說“殺雞給猴看”、“殺一儆百”，哪怕有8%、10%的閑置土地收回，對(duì)市場(chǎng)都會(huì)造成很大的震撼。對(duì)其余的閑置土地都會(huì)形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開發(fā)，結(jié)果就是增加市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。
以上這四方面的政策，預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 1 2
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