5、商品房是給高收入群體建造的
任志強說過，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應該是ZF去考慮的事。這句話聽上去很刺耳，可能會刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強說的確實沒錯。商人商人，沒有一個商人不希望利益最大化的，無可厚非，所以商人給房子的定價肯定是只要有人愿意買，那么它就定那個價。我認為我們的商品房之所以賣得那么貴，有兩個原因，第一是因為上流社會富得流油，動輒幾百萬的房子，能一次付清的還真不少。第二是因為商品房的稀缺。說到這可能有人不同意我的觀點，會說現(xiàn)在到處都在建房子，會缺房嗎?
答案是肯定的。大家知道，深圳在十年內(nèi)人口翻了兩番，到2012年，總?cè)丝谝呀?jīng)達到1400多萬。平均每年人口增速100萬(2008年以后增速放緩)，而深圳平均每年的新增商品房只有3-4萬套。看上去3-4萬套相當于每個月都有3000套入市感覺不少了，但實際上這些新增的房源遠遠趕不上新增的人口。。城中村的擁擠、房租的節(jié)節(jié)提高就能證明這一點，例如西鄉(xiāng)在2007年的時候，兩房租不到800元，而同樣的房子現(xiàn)在兩房都差不多2000元了。
再看北京，具體數(shù)字我記不清了，北京一直是控制外來人口的，當初規(guī)劃2010年人口要限制在一個數(shù)量，結(jié)果到了2010年硬是比當初規(guī)劃的時候多了整整200萬人，假如這200萬人都留在北京，每兩人組成一個家庭，相當于要消耗掉100萬套房源，就等于20年北京的新增商品房。
深圳的人口增速放緩了，一定程度上房租不會再向以前那樣瘋漲，但是無房者的基數(shù)卻越來越煩龐大。而且年齡也是推動買房的一個動力。假如一個人23歲大學畢業(yè)來到深圳，那么26歲時他就得開始考慮買房，28歲的時候買房結(jié)婚生子的意愿就越來越強烈。這就說明為什么不管房價高還是低，始終都有人需要買房，只要首付夠了就會入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個群體里已經(jīng)買房的寥寥無幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時間的推移在不久的將來不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息!
6、樓市和股市的性質(zhì)不同，股市有漲有跌，樓市易漲難跌
其實作為投資來說，樓市和股市本身是沒有區(qū)別的，應該有大跌或大漲。但是樓市為什么比股市穩(wěn)很多呢?這是因為樓市有相當一部分是自住客，在市場里不會活躍，這些人無論市場好壞都不會賣房，買了就是為了自住的。再一個樓市屬于實體經(jīng)濟，由于樓市不會今天漲明天跌，加上通脹預期和城市化的預期長期存在，所以造成樓市上漲容易，下跌難。大家可以發(fā)現(xiàn)，房價下跌一點兒就會很快被上漲所代替。
7、公積金貸款上線后，對房價的短期影響和長期影響
年底深圳公積金貸款上線必然會給市場在短期內(nèi)注入一針強心劑。大家千萬不要小看富人的公積金，雖然基數(shù)不高，但這個群體已經(jīng)在謀劃怎么樣才能把公積金最大化合理利用了。大家知道，公積金如果你不用來買房，是提不出來的，提不出來就意味著你的錢放在里面就等于廢紙，過上幾年，那賬戶里的錢也不值錢了。。而對于占深圳人口15%的高收入群體來說，他們的公積金是很可觀的。據(jù)我身邊的觀察，有些公司的普通員工，每個月公積金就高達4000元(個人和單位總和)，著就相當于貸款80萬不需要花自己一分錢，可以用公積金抵消還貸。這還不算多的，像一些NB的公務員，國企高管，其它好的企業(yè)員工的公積金更多。有了這個預期，一旦公積金貸款上線，很多人的購房預算會大副增長。這將會在一定時期內(nèi)推高深圳當?shù)氐姆績r。
所以，如果你公積金多，完全值得再等等。如果公積金不多、甚至沒有，但最近1-2年打算買房，那么公積金貸款上線之前買房是不二選擇，避免上線后和去和富人競爭。
8、房地產(chǎn)的增速在緩慢下降可能帶來的矛盾
房地產(chǎn)調(diào)控差不多兩年了，開發(fā)商在2011年拿地的意愿非常低，我很擔心房價在兩年過后又會飛漲。我覺得真正的調(diào)控應該是既降低房價，又提高供給。實際上這兩點都沒有做到。由于開發(fā)商拿地的意愿非常低，這就會造成明年后年開工的樓盤稀缺，而隨著時間的推移，加入買房大軍的人越來越多，富人階層越來越富，必然會造成供需再一次緊張而導致商品房再一次飛漲。所以我們只能期待保障房，但是根據(jù)歷來的經(jīng)驗，這種好事和老百姓總是沾不上邊，比如前幾年經(jīng)適房的丑聞，甚至前兩天低于市場價20%的長城家園抽簽時的電腦顯示故障再一次說明天上不會白白給老百姓掉餡餅，再加上今年出了不少安居房樓盤質(zhì)量事故曝光，以及安居房偏遠、面積小的不宜，以及貨幣超發(fā)致使M2增速過快。
9、為什么年年都在喊最后一棒，最后一棒到底在哪?
這個問題的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都強調(diào)最后一棒來了。其實這樣的專家，真的不配作為專家，有很多早些年想買房的聽了這些專家的諫言，沒有買，結(jié)果被害得很慘。如果真的是負責任的專家，應該在正確的時間說正確的話，而不是天天說月月說年年說。這樣就算說10次對了1次，就能叫成功嗎?股市里有最后一棒，是因為大家都是在投機，沒有人真正要抱著股票睡覺。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次壓抑都是后面爆發(fā)的鋪墊，直到需求徹底喪失。
10、房價下跌VS通貨膨脹，誰先會發(fā)生?
我相信房價總有一天會大跌，跌幅會在20%-30%左右。只是這個時間點，沒有人能準確把握。但可以肯定的是，一定會發(fā)生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說人口滯漲了、來去深圳的人口平衡了，而是說，呆在深圳的年輕一代都有了自己穩(wěn)定的房子，并且深圳的人口平衡了，那個時候，新增房源已經(jīng)是多余的房源，屆時房價才會真正開始下跌。這個時間，恐怕還要很久很久。而在這個期間，通脹猛如虎，也許7年后房價下跌了30%，但這7年內(nèi)房價物價還會跟著M2高速發(fā)展。
11、月供應該占家庭收入的百分之多少最合適?
很多買房的人這關心這個問題，在我看來，如果你年齡過35歲，工作穩(wěn)定的話，月供不要超過家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質(zhì)良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因為年輕人隨著時間的成長，個人升值潛力也是比較大的。
我有個朋友的弟弟，05年來深圳剛參加工作的時候，工資也就2000塊出頭，06年轉(zhuǎn)正的工資也不過就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當時買房的時候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎金也算進來，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺得房子買得起，從通脹的角度來看，任何時候買房從長遠看都是正確的，這句話沒有錯。
其實，說房價下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無房族的好感。因為他占據(jù)了道德制高點。很多人就以為真的是好人，其實往往真話就是從那些說的比較難聽的人嘴里出來的，比如任志強，任志強很多話都是對的。但是他說的話很難被無房族接受。
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