Vojnovic正在嘗試找到這些難得的店鋪。和Beef 'O' Brady's一樣，Popeyes也在利用數(shù)據(jù)分析來(lái)選址。Vojnovic表示：“截止到2008年，我們的選址工作進(jìn)行得都不算順利。但是隨后我們發(fā)現(xiàn)利用數(shù)據(jù)分析能夠?yàn)槲覀兲峁⿴椭，F(xiàn)在，當(dāng)我們勸說(shuō)加盟者把店面開(kāi)在這些租金更為昂貴的地方時(shí)，我們能夠給他們展示這些數(shù)據(jù)，告訴他們這個(gè)店面能夠?yàn)樗麕?lái)客流量和流水，從而讓他們更有信心。選址工作不再是簡(jiǎn)單的憑借直覺(jué)，它有一套更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫取：玫牡曛犯袡C(jī)會(huì)創(chuàng)造出一個(gè)表現(xiàn)更加優(yōu)秀的加盟店。”
Site Analytics公司的創(chuàng)始人兼總裁 Adam Epstein表示：“隨著各類數(shù)據(jù)的不斷精確化，這些復(fù)雜的數(shù)據(jù)將為特許加盟商的選址工作提供助力。這些數(shù)據(jù)運(yùn)算不僅能夠幫助特許經(jīng)營(yíng)商找到最好的經(jīng)營(yíng)地，還能幫他們更清楚地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)和顧客。例如，一個(gè)曾經(jīng)認(rèn)為自己需要10萬(wàn)個(gè)顧客的經(jīng)營(yíng)商發(fā)現(xiàn)，7.5萬(wàn)個(gè)顧客已經(jīng)足以讓他達(dá)到盈利目標(biāo)。一個(gè)曾經(jīng)在低收入社區(qū)開(kāi)店的經(jīng)營(yíng)商發(fā)現(xiàn)處在高收入社區(qū)的顧客也會(huì)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)砍價(jià)。”
Adam Epstein說(shuō)：“聰明的經(jīng)營(yíng)者總會(huì)避免犯錯(cuò)誤。現(xiàn)在特許經(jīng)營(yíng)商們可以依靠數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而不是簡(jiǎn)單地依靠直覺(jué)或是猜硬幣。如今，他們意識(shí)到，當(dāng)他們需要解決問(wèn)題的時(shí)候，可以仔細(xì)地研究數(shù)據(jù)，找到最佳的解決辦法。”
Baum Realty集團(tuán)的副總裁Jennifer Watson發(fā)現(xiàn)，盡管有不少空置的場(chǎng)所，但要找到優(yōu)秀的商業(yè)場(chǎng)所仍然需要付出極大的努力。越來(lái)越多的公司計(jì)劃著將那些處于B級(jí)和C級(jí)地點(diǎn)的店面遷移到A級(jí)地點(diǎn)，這些場(chǎng)所的房東們幾乎不再給企業(yè)討價(jià)還價(jià)的余地。她建議：“關(guān)鍵就是要和這些場(chǎng)所的中介進(jìn)行合作，和他們搞好關(guān)系，期望能夠得到合理的價(jià)格。我們有一個(gè)客戶Newk's Express Café，我們?nèi)チ薆lockbuster和Hollywood Video兩個(gè)地方，這兩個(gè)地方都有A級(jí)位置的店面，我們希望在其他公司盯上他們之前就把這兩個(gè)店面拿下來(lái)。”
重新談房租的技巧
房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡不振也給那些長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的加盟商帶來(lái)了機(jī)會(huì)。Beef 'O' Brady's 和Popeyes都有這么一個(gè)項(xiàng)目，就是通過(guò)數(shù)據(jù)分析找到理想的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，然后幫助原有的加盟商遷到更好的場(chǎng)所。對(duì)加盟者來(lái)說(shuō)，最大的機(jī)會(huì)就是可以對(duì)店鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行重新談判。對(duì)于那些業(yè)務(wù)下滑房租又高的加盟者來(lái)說(shuō)，房東通常會(huì)愿意重新商定租賃細(xì)則，因?yàn)樗麄冏畈幌肟吹降木褪鞘コ凶馊耍狗课蓍e置。
來(lái)自Baum Realty集團(tuán)的Baugh認(rèn)為，和房東重新商定租賃細(xì)則的時(shí)候應(yīng)該做好充分準(zhǔn)備，而不能隨意要求房租調(diào)整。他表示：“很多人確實(shí)迫切需要房東對(duì)房租進(jìn)行調(diào)整，但還有很多人并沒(méi)有這樣的需要，只是把商討租賃細(xì)則當(dāng)作一個(gè)潮流。我認(rèn)識(shí)一個(gè)加盟商，他租了很多店面，他給每一個(gè)房東都去信要求重新商定房租。如果你很隨便地來(lái)做這件事，你會(huì)損害自己的聲譽(yù)，破壞你和房東之間原本良好的關(guān)系。”
Baugh建議，在重新商討房租的時(shí)候，加盟商應(yīng)拿出誠(chéng)意和證據(jù)，證明減少房租能讓雙方都獲益。他說(shuō)：“商討的時(shí)候，加盟商應(yīng)當(dāng)設(shè)定好自己的底線，向房東闡明自己的需要，以及自己為何需要重新商討Cye房租。”例如，你在過(guò)去的5年中經(jīng)營(yíng)一直很順利，但是6個(gè)月前，萎縮的經(jīng)濟(jì)讓你的收益降低，并且現(xiàn)在急需現(xiàn)金流。你可以和房東商定一個(gè)臨時(shí)的房租調(diào)整措施。另外一個(gè)情況是，如果你在過(guò)去的3年中一直難以盈利，你就有必要和房東就全部租賃協(xié)議進(jìn)行重新商討，但是請(qǐng)注意，你需要準(zhǔn)備好一份詳細(xì)的說(shuō)明文件來(lái)支撐你的提議。
一些特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)商們已經(jīng)開(kāi)始就房租對(duì)加盟者進(jìn)行幫助。2009年，Quiznos曾建立了幾個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)幫助加盟者和房東進(jìn)行談判。同一時(shí)間，Annex Brands公司也向各加盟商的房東施加了壓力。Chris Kimball是Annex公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃助理，他表示：“很顯然，當(dāng)全國(guó)范圍的總公司都在和房東進(jìn)行協(xié)商的時(shí)候，房東會(huì)更相信我們的誠(chéng)意。”他表示在大多數(shù)時(shí)候他都能夠處理好類似的協(xié)商，為他們的加盟者節(jié)省平均20%～25%的房租。如今，這家公司仍然在為加盟者提供和房東重新協(xié)商租賃價(jià)格的幫助。Kimball表示：“這是一個(gè)十分成功的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目拯救了很多加盟者，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。”
這次的經(jīng)濟(jì)衰退從根本上改變了特許房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是以低廉的價(jià)格找到優(yōu)秀店面的機(jī)會(huì)正在迅速消失。來(lái)自Beef 'O' Brady's 的Walker表示：“我和地產(chǎn)商打交道的經(jīng)驗(yàn)告訴我，房東在處理房租下調(diào)的問(wèn)題上表現(xiàn)得十分消極，而當(dāng)房租上漲的時(shí)候，他們又會(huì)突然變得積極起來(lái)。幸運(yùn)的是，在如今這個(gè)時(shí)代，房租還沒(méi)有高得離譜，讓人無(wú)法接受。也許一段時(shí)間后，我們就會(huì)聽(tīng)到令人振奮的消息，經(jīng)濟(jì)能夠出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，最終回歸正軌。” 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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