給開發(fā)商放貸，需要安全而且受到法律保護(hù)，如果崩盤清償，放貸方能夠優(yōu)于銀行等機(jī)構(gòu)拿到款項。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，還是需要借助建筑公司，因為按照我國法律規(guī)定的解釋，建筑款項的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。
許多人知道，建筑公司給開發(fā)商墊資是一個潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因為建筑公司要給民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成，尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣，開發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。
高利貸介入的途徑，就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。
如此一來，這樣高利貸資金進(jìn)去，再以建筑費(fèi)用出來，還可以讓銀行看到了開發(fā)商的“自有資金”，使得開發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開發(fā)貸款。尤其是在開發(fā)商自己是“空手道”的情況下，更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。
一言以蔽之，這類新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房價的前期資金，得到的是一個重要的回報條件——在購買房子時不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。
因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。這樣的開發(fā)商與炒房團(tuán)利益上的各得其所，是新時代的新發(fā)展。
這里還有一個關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢財以后，尤其是操盤手賺取了巨額財富以后，這些錢基本上都要逃往國外進(jìn)行洗錢。但是同時，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等，很多境外熱錢試圖進(jìn)入國內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運(yùn)作類似的內(nèi)外貨幣對沖，即國內(nèi)的人民幣炒房利潤直接在國內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者，而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶。
這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統(tǒng)的進(jìn)出，外匯監(jiān)管部門根本無從發(fā)現(xiàn)。悄無聲息地入境以后，熱錢也有很多參與到房地產(chǎn)市場的炒作，而熱錢與炒房團(tuán)的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。
據(jù)筆者了解，在限制外籍人士買房的政策出臺以后，由于海外熱錢的房產(chǎn)投資需求，這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般，熱錢流入國內(nèi)，炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份，再以外商的身份投資回到國內(nèi)。
炒房團(tuán)怎樣組織運(yùn)作？
炒房團(tuán)找目標(biāo)開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好，否則很多關(guān)系戶都會找上門，按炒房團(tuán)的價格要房子。
對于不熟悉的開發(fā)商老板，炒房團(tuán)會從售樓處職員開始找，但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。
對職員的說法就是以要大量團(tuán)購為由要求見到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專門的房蟲，他們的職業(yè)是倒賣項目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團(tuán)中介。 本新聞共 6頁,當(dāng)前在第 5頁 1 2 3 4 5 6
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