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房價究竟為什么這般瘋漲？

cye.com.cn 時間：2007-8-1 10:53:31 來源：21世紀經(jīng)濟報道作者：王梓代忘我來說兩句

最近幾個大城市出現(xiàn)了怪現(xiàn)象，譬如廣州一塊地均價是12000，開發(fā)商投的就是12000。對于開發(fā)商來說，這有兩個原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長率是10％－15％，房地產(chǎn)的毛利在40％左右，若不投資，股東會有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產(chǎn)商拿了好多地，房價上不來，他就用天價拿一塊很小的地，這樣，附近的地價就很快上來了，所以拿地的價格有時候也是一種經(jīng)營策略。

　　房價還能漲多久？

　　《21世紀》：很多人提到2008年奧運的推動潮過去之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個拐點，您是否認同這一趨勢？中國房價還能漲多久？

　　哈繼銘：房價能漲多久？我認為是8－10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進入中年、壯年，他們有較強的儲蓄能力，因而整個社會的儲蓄率較高。以35－55歲作為一個區(qū)間，這個人群所占的比例在當(dāng)時的日本一路上揚，與之相伴的是到了1980年代末，資產(chǎn)價格包括股價和地價也一路上揚。及至1990年代，當(dāng)嬰兒潮的人步入退休年齡時，他們的下一代無法接受如此高的價格，因此資產(chǎn)的價格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的時候，也就是資產(chǎn)價格出現(xiàn)拐點的時候。

　　再看中國的情況。解放后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭之后，中國維持了20年左右的高出生率，1950－1970年代中期出生的人是當(dāng)前的主要儲蓄者，他們既要為自己養(yǎng)老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。高儲蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計劃生育政策使得他們的下一代大多是獨生子女，他們?nèi)魧⑹种械馁Y產(chǎn)傳下去，一定是傳給一對小夫妻，一對小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動資產(chǎn)價格的上漲。我認為，我國人口紅利在2010－2015年將達到頂峰，2015年之后主要儲蓄者占比將大幅下降。如果日本的經(jīng)驗和教訓(xùn)對中國有一點啟示的話，我們就不難想象，中國資產(chǎn)價格的變化也會出現(xiàn)先漲后落的情況了。

　　陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結(jié)構(gòu)還在升級和變化之中，這足以推動住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產(chǎn)信用提高的過程。　

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