陰陽合同探因
最低過戶價成最低避稅價
過戶價與實際成交價如此懸殊，源于二手房交易中的最低過戶價制度。
本報記者調查發現，為了防止二手房交易中出現陰陽合同，通過虛報二手房交易價格，實現逃稅的目的，北京于2006年10月1日起實施 《北京市地方稅務局關于調整二手房交易計稅價格的通知》（以下簡稱通知）。其中規定，“二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務機關應以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協議）中確定的成交價格為依據。”
為了避免有人通過陰陽合同逃避稅收，該通知出臺了二手房交易最低計稅價格，俗稱最低過戶價。并說明道：“二手房交易最低計稅價格依據北京市建設委員會測算的2005年房屋市場交易價格并考慮相關因素調整確定”。雖然該通知中規定，二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務局根據北京市房地產市場交易情況不定期進行調整。但此后，北京房價一路上漲，最低過戶價標準卻一直未根據市場狀況進行不定期調整，沿用至今，導致依據2005年北京房價為背景而制定的最低過戶價，已遠低于時下的房價。
雖然計稅通知中規定，二手房交易中的計稅價格應以實際成交價格為基準，但伴隨北京房價的上漲，成交價與最低過戶價間的差距越拉越大，因此漸漸地，當初為了防止陰陽合同而制定的最低過戶價，反而成了滋生陰陽合同的“最低避稅價”，即通過陰陽合同操作，過戶時的價格紛紛以該區最低過戶價為標準，以達到少報總價，逃避稅收的目的。
內幕人士揭秘
網簽數據露真相
中介行業內幕人士向 《每日經濟新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地產中介行業協會網站內的網簽數據中也可以找到陰陽合同存在的依據。
比如4月2日，該網站“網上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號為617160的退房房源，來自于北京昌平區回龍觀小區，面積為65.64平方米，單價為近1.75萬元/平方米。但在4月1日，“網上簽約成交信息公示”欄中有一套編號為610684的成交信息顯示，同樣來自于北京昌平區回龍觀小區的房源，面積為85.78平方米，單價近4080元/平方米。同一個小區，房源單價差距竟達到近4.29倍？
內幕人士解釋說，“網上簽約退房信息公示”與“網上簽約成交信息公示”兩個欄，對比一下就會發現，同一個地區的房源，前者的單價高，基本以目前的市場實際價格為基準而上下浮動，后者的單價低，基本以該地區房源的最低過戶價為標準而上下波動。兩者間相差數倍，因為前者中有相當大的一部分是陰陽合同操作中為了向銀行申請房貸而注冊的“陰合同”，而后者則是“陽合同”，也就是以該地區房源的最低過戶價為基準而進行的網簽，目的是過戶時使用，以實現逃稅。
影響
稅收流失或超50%
正因為二手房交易中陰陽合同的大量存在，致使以網簽數據為基礎而統計出來的二手房交易數據嚴重失真。比如5日，北京房地產中介行業協會網站發布的最新統計數據顯示，3月份北京二手房成交量共計1.3086萬套，總價在90萬元及以下的房源量高達9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地產的一份統計顯示，截至1月10日，當時北京各網站登記的有效二手房源總量為20萬套左右，總價為100萬元以下的房源占比不足5%。數據的鮮明差距，從一個側面反映出陰陽合同之下逃稅的廣度和力度。
該內幕人士透露說，雖然自去年7月起，北京統計局已暫停發布北京二手房成交均價數據，但即使以每個總價區間的最高值，如60萬~90萬元區間，就以每套90萬元計算，以此類推，乘以每個總價區間的成交套數，得出的總成交額再除以總成交面積數，最后得出的二手房成交均價為近9341元。而鏈家地產市場研究部的統計數據顯示，3月北京二手房成交均價大約為2.0180萬元/平方米。換句話說，即使在網簽系統中，除了總價在200萬以上的區間外，以各總價區間最高值計算出的北京3月二手房成交均價還不到市場機構統計出的成交均價的1/2，此數據意味著，北京二手房交易中，因為陰陽合同的存在，致使漏稅額至少在50%以上。
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