中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)超過(guò)1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實(shí)際GDP增長(zhǎng)近25倍，從1.6萬(wàn)億元增至39.8萬(wàn)億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產(chǎn)階級(jí)擴(kuò)大的現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在城市。預(yù)計(jì)到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰(zhàn)，近10年的發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)一直是城市經(jīng)濟(jì)的支柱，地產(chǎn)投資占到了全國(guó)資本的18.9%。
然而，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“限”時(shí)代來(lái)臨。在一段時(shí)期內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)，尤其是一二線城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。2011年“新國(guó)八條”再次重拳出擊，限購(gòu)令擴(kuò)大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續(xù)加碼，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍成交迅速凍結(jié)的局面。
在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)反而由于受調(diào)控政策的影響很小，成為了投資避風(fēng)港。同時(shí)，中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來(lái)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別達(dá)1807億元和5599億元，同比增長(zhǎng)31.2%和34.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)2149億元和5354億元，同比增長(zhǎng)31.2%和46.3%。與此同時(shí)，雖然住宅開(kāi)發(fā)投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。
從開(kāi)發(fā)商拿地的情況來(lái)看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫(xiě)字樓成為了近期投資熱點(diǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來(lái)看，2011年1季度投資于寫(xiě)字樓的資金比重較去年4季度提高了5.61％-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3％-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長(zhǎng)沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進(jìn)一步證實(shí)了從住宅地產(chǎn)流出的資金正在向辦公類商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
未來(lái)從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)比國(guó)外可知，1920年美國(guó)的城市人口首超農(nóng)村人口，2007年世界城市人口首超農(nóng)村人口，2010年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村人口。中國(guó)已是世界上城市化速度最快的國(guó)家。全球超過(guò)50萬(wàn)人口的城市中，1/4在中國(guó)。中國(guó)二線城市的活力，正藏于這185個(gè)超過(guò)50萬(wàn)人的中國(guó)城市中。
從租金前景來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)面積將在未來(lái)10年呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。但是同其他國(guó)家成熟商業(yè)城市相比，即使是中國(guó)一線城市的寫(xiě)字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來(lái)租金價(jià)格有望進(jìn)一步提升。顯然不同于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景更為廣大，屬于朝陽(yáng)行業(yè)。
全球主要商業(yè)城市寫(xiě)字樓租金情況
商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景無(wú)限，因而現(xiàn)在的布局就顯得尤為重要了。《商業(yè)價(jià)值》對(duì)此專門(mén)作了研究，以此來(lái)判斷未來(lái)商業(yè)城市孰優(yōu)孰劣。
商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅而言，市場(chǎng)化程度更高。從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在大體量的超級(jí)購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)上，而且開(kāi)發(fā)面積越來(lái)越大，幾十萬(wàn)平方米的面積屢見(jiàn)不鮮。而且商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，不去認(rèn)真考察區(qū)域市場(chǎng)人口、市場(chǎng)規(guī)模、人口購(gòu)買能力、市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，反而相互攀比，個(gè)別城市出現(xiàn)超過(guò)百萬(wàn)平方米的特大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也就不足為奇了。
然而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃中，其區(qū)域所處環(huán)境、人口數(shù)量、人均收入情況等因素對(duì)將來(lái)是否能順利發(fā)展至關(guān)重要。畢竟商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它是需要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利的。因此，城市的選擇將成為企業(yè)進(jìn)入的最謹(jǐn)而慎之的事情。例如，家樂(lè)福每決定開(kāi)一家分店時(shí)，要用長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)厝说纳罘绞健⑾M(fèi)水平、人口增長(zhǎng)、都市化水平、居住條件、興趣愛(ài)好、傳統(tǒng)習(xí)俗、儲(chǔ)蓄情況、宗教信仰、意識(shí)形態(tài)、中產(chǎn)階級(jí)比例等情況進(jìn)行非常縝密的調(diào)查與論證，這是確保家樂(lè)福成功的大前提。而這看似繁瑣而冗長(zhǎng)的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件。
商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)：城市經(jīng)濟(jì)。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力。要知道跨國(guó)商業(yè)機(jī)構(gòu)，在考察2萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心店址時(shí)，提出的“一般條件”便是所在城市的年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1萬(wàn)元以上，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資9500元以上，城市居民年可支配收入7000元以上。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
|
