《南都周刊》：和第一次泡沫相比，第二次泡沫前，香港地產業又是怎樣的狀況？
施永青：1997年左右，我已經感到房價很不合理，那時候，淺水灣豪宅已經賣到了2萬-3萬港元/尺，普通住宅近8000港元/尺，很多人不去生產，轉而只靠炒樓賺錢。我當時在想，雖然富人可以花得起那個錢，但社會不應該也不會允許那么多的資金沉淀在房地產行業里，資源出現了嚴重錯配，是一定要調整的。當時，香港住房月供占家庭收入比大概是120%，雖然沒有1982年瘋狂，但也大大超過一般家庭的支付能力，所以，當時香港流行“無殼蝸牛”這個比喻。當時香港房屋局局長也曾收到過恐嚇信，因為人們認為是房屋政策的錯誤導致房價高漲，民怨沸騰，比如供應不足等等。
《南都周刊》：當時香港房企大都是如何判斷市場及進行策略選擇的？
施永青：人在江湖，身不由己嘛(笑)，和內地在2007年差不多，當時大部分企業也都在瘋狂拿地，像長實、新地、信和等等。因為，在大家眼里，土地是可以一直升值的。而那時候香港的證券分析師也就和內地2007年的證券分析一樣，把土地儲備看成企業贏利能力的重要指標，只要有土地儲備，你的股價就可以上升。所以，這也推動大部分企業采取積極進取的經營策略，紛紛瘋狂拿地。
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