今天各大門戶的財經頭條，再次關注房價問題。以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。
中國的房價何以會成為今天的狀態？中國的天價房是源于市場的炒作？人口眾多供地稀少導致的高地價？亦或剛性需求的使然？你們錯了，這些都是表面，都不是問題的關鍵。
中國的樓市就像是一枚由山巔滾落的雪球，除了最開始的那一外推，其后完全是不靠外力的在越滾越大，靠的是內推力。
中國房地產的第一層內推力，來自于一個中國獨有的基本規則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。我們先來看一個奇特的邏輯怪圈。
一個投資者購買一個100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此后，他們自己左手倒右手（當然房主的名字不一樣），因為自己倒手，他們可以將這個房價炒高到任何程度。假設此后這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。當然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。
大家一定要把這個邏輯看清楚了，在這樣的一個左手倒右手的過程中，最后的結果是不是很驚訝呢？這個投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什么關系呢，60萬還在自己手中啊。
人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎么實現的？關鍵點在于兩個：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風險轉嫁給了后續購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰愿意成為這個冤大頭。
當一開發商老板跟我講到這個循環規則時，我很驚訝！這個規則有點像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，借助了銀行的杠桿，這種倒手更能實現空手套白狼。
不幸的是，這種可怕的規則卻在中國的房地產市場中廣泛大規模運作，而且到目前為止沒有被普通投資者識破：中國的地產商在開盤之前，都會弄一個內部認購，超過一半以上的房子都被內部認購掉。這樣的過程其實就是開發商找人向銀行貸款買房，本質是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。只要產權一變換，銀行的錢就全進到開發商的腰包了。而真正想買房的老百姓，基本都告訴你全部賣掉了，制造“饑餓營銷”。然后過幾天告訴你說有人退房，把內部認購的房子高價轉移到老百姓手里，鈔票再一次進入地產商的腰包。而老百姓還慶幸好不容易買到房子，殊不知自己成了高風險的接盤者。銀行更是成了冤大頭。
大家一定問，這樣的循環規則為什么在國外比較難實現呢？最最關鍵的是國外地產商搞內部認購的難度很大，因為國外銀行不一定愿意貸款給開發商找的那些內部認購的人。
而在中國，內部認購卻能輕松實現，為什么？中國的地產商能與銀行內部人員出現大量的勾結串通，而銀行內部人員當然不是希望為銀行賺錢，換句話說或是中國的地產商在養著他們。而如果銀行成了冤大頭，虧損最后還是由老百姓買單。
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