Q：您怎么看待這次這個(gè)國(guó)五條中非常明顯的“一刀切”特征。背后是不是決策層意識(shí)到了政策執(zhí)行不到位，給外界留了很多騰挪的空間？
潘石屹：如果不“一刀切”，“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象就會(huì)重演。昨天出臺(tái)的這五條政策中，我認(rèn)為重要的有兩點(diǎn)：一是住房信貸政策；二是房產(chǎn)稅。其余都是“進(jìn)一步”如何，執(zhí)行起來(lái)很難。
一、住房信貸政策就是“按揭政策”，過(guò)去一直在劃分首套、第二套、第三套以上，操作和監(jiān)管起來(lái)
太困難，這就是屢屢調(diào)控仍不見(jiàn)成效的根本原因。按揭首付調(diào)整，實(shí)質(zhì)是用多大的杠桿啟動(dòng)住房需求，一成就是十倍杠桿，二成就是五倍杠桿，三成以上就是三倍以下的杠桿。現(xiàn)在是從五倍的杠桿調(diào)成了三倍以下，自然啟動(dòng)的住房需求就會(huì)下降，是立竿見(jiàn)影的影響。
二、房產(chǎn)稅雖然沒(méi)有明確，但用了“加快推進(jìn)”的字眼。讓我們感覺(jué)到房產(chǎn)稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼來(lái)了”。這次，狼真的來(lái)了。
Q：關(guān)于這個(gè)最新的政策持續(xù)性的問(wèn)題。您認(rèn)為，這個(gè)最嚴(yán)厲的政策最多能夠堅(jiān)持多久？
潘石屹：這五條政策中，除第一條要限制家庭購(gòu)房套數(shù)之外，其余都抓住了問(wèn)題的關(guān)鍵，隨時(shí)可以調(diào)整。如果三成的首付還壓不住房?jī)r(jià)，可以調(diào)成四成、五成或更高。
“房產(chǎn)稅”的出臺(tái)，會(huì)增加持有住房家庭的日常成本，更會(huì)影響到以投資為目的購(gòu)買(mǎi)多套住房家庭的需求。但這條政策有房人會(huì)堅(jiān)決反對(duì)的。
增加土地供應(yīng)、嚴(yán)格執(zhí)行法律的實(shí)施都是很好的政策。
Q：由于今年的多個(gè)樓市新政文件中，都沒(méi)有對(duì)調(diào)控成功的定義進(jìn)行量化，只是有模糊的描述。您認(rèn)為，到了什么程度，才可以說(shuō)是調(diào)控成功？具體到房?jī)r(jià)上，您還堅(jiān)持您之前“房?jī)r(jià)可能回到2009年初的”判斷么？
潘石屹：標(biāo)準(zhǔn)就是回到常識(shí)：如租金回報(bào)率、空置率等指標(biāo)回到正常范圍之內(nèi)。對(duì)許多城市來(lái)說(shuō)，回到2009年初的水平是回到了正常范圍。需要多長(zhǎng)時(shí)間，我不知道，這取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的力量。
Q：今年最后一個(gè)季度，地產(chǎn)行業(yè)的演變推進(jìn)可能導(dǎo)致在公司層面可能會(huì)出現(xiàn)哪些變化？
潘石屹：從上半年上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析來(lái)看，負(fù)債率普遍偏高，平均比2009年高出20%。他們寄希望于“金九銀十絕地大反彈”。在九月剛結(jié)束時(shí)，政府出臺(tái)了以上政策，尤其按揭政策對(duì)市場(chǎng)影響是立竿見(jiàn)影的；還有懸在頭上的一把劍就是“房產(chǎn)稅”什么時(shí)候出來(lái)。基于以上判斷，我對(duì)下一季度住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和成交量不樂(lè)觀。
Q：與此前的任何一次調(diào)控相比，您認(rèn)為這一次調(diào)控的主要特征是什么？
潘石屹：這次有許多點(diǎn)都是過(guò)去政策的延續(xù)，但也避免了“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象。如首付提高到三成以上。也有些是對(duì)下一步即將出臺(tái)的政策打下了伏筆，讓市場(chǎng)早有預(yù)期，如房產(chǎn)稅。有些可能也很難落實(shí)，如增加土地供應(yīng)，拆遷難，耕地不讓占，還哪有土地呢？“巧媳婦難為無(wú)米之炊”。
Q：這些政策是意料之中還是意料之外，請(qǐng)?jiān)u價(jià)一下此次政策的可操作性，還可能是失效的結(jié)果嗎？未來(lái)進(jìn)一步調(diào)控政策還有空間嗎？
潘石屹：在意料之中，調(diào)控就如同開(kāi)汽車(chē)一樣，根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)去調(diào)整。只要汽車(chē)開(kāi)動(dòng)了，就要隨時(shí)調(diào)整速度和方向，沒(méi)有開(kāi)始，也沒(méi)有結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也是一樣。如果三成首付政策公布后，房?jī)r(jià)還在上漲，那就提高到四成、五成、六成……。同時(shí)，房產(chǎn)稅也有很大的空間。
Q：此次調(diào)控還未涉及到物業(yè)稅，你認(rèn)為在此政策出來(lái)之后，短期內(nèi)物業(yè)稅出臺(tái)的可能性有多大？
潘石屹：房產(chǎn)稅只是擴(kuò)征，原來(lái)就有房產(chǎn)稅的政策，只是住房免收了。現(xiàn)在再出就是重新征收，在政策的出臺(tái)上就比較容易。但新的稅種“物業(yè)稅”出臺(tái)就困難了，時(shí)間也慢。
